ACUERDO Y SENTENCIA Nº 60/99

“DEMESTRI Y C.I.A.S.A.M. C/ GIMÉNEZ FIGUEREDO, FAVIO GILBERTO S/ DESALOJO”.

En la ciudad de Nuestra Señora de la Asunción, Capital de la República del Paraguay, a los días doce del mes de mayo del año mil novecientos noventa y nueve, estando presentes los Excmos. Señores Miembros del Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial, tercera sala, José Raúl Torres Kirmser, María Mercedes Buongermini Palumbo y Arnaldo Martínez Prieto, en su Sala de Audiencias y Público Despacho, por ante mi el Secretario Autorizante, se trajo a acuerdo el expediente con la portada que se expresa más arriba caratulado: “DEMESTRI Y C.I.A.S.A.M. C/ GIMÉNEZ FIGUEREDO, FAVIO GILBERTO S/ DESALOJO”.-

Previo el estudio de los antecedentes del caso, el Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, tercera sala, resolvió plantear y votar la siguiente.

CUESTIONES:
¿Es nula la sentencia recurrida?
En caso negativo, ¿se halla ajustada a derecho?

A la primera cuestión planteada, la doctora María Mercedes Buongermini dijo: Ninguno de los recurrentes expresaron agravios respecto del recurso de nulidad. Por consiguiente, y al no advertirse vicios o defectos que autoricen a declarar la nulidad de la sentencia recurrida de oficio, debe declararse desierto el recurso de nulidad interpuesto por los mismos.

A sus turnos, los doctores José Raúl Torres Kirmser y Arnaldo Martínez Prieto, manifestaron que votaban en igual sentido.

A la segunda cuestión planteada, la doctora María Mercedes Buongermini, prosiguió diciendo: Por la sentencia apelada N° 262 de fecha 7 de setiembre de 1998, el A-quo resolvió: "1) Hacer efectivo, el apercibimiento decretado en autos, por providencia de fecha 3 de agosto de 1998; y en su consecuencia tener por ciertos los hechos expuestos por la parte actora. 2) Hacer lugar, con costas a la demanda que por desalojo promueve Demestri S.A.M., contra el señor Favio Gilberto Giménez Figueredo, y emplazar al mismo para que en el plazo de diez días de ejecutoriada esta resolución, desocupe el inmueble individualizado como Finca N° 9883, del Distrito de Villa Elisa, inscripto en la Dirección General de los Registros Públicos, bajo el N° 1, folio 1 y sgtes. del año 1998, con Cta. Cte. Ctral. 27-1200-33, Lote N° 9, bajo apercibimiento de que si así no lo hicieren se ordenará su desahucio por medio de la Fuerza Pública, comisionando para su diligenciamiento a un Oficial de Justicia. 3) Anótese..." (fs. 29 vlta.).

De dicha sentencia recurre la parte demandada y presenta su escrito de expresión de agravios, que obra a fs. 34 y 34 vlta. Expresa por su parte, ha suscrito con la firma Demestri y C.I.A. S.A.M., un contrato privado de compraventa de un lote de terreno ubicado en la ciudad de Villa Elisa, estableciendo como forma de pago cuotas mensuales según se desprende del contrato que obra a fojas seis y vuelto de autos, dicha operación fue de entrega y posesión inmediata Manifiesta al respeto que la sentencia recurrida, no se halla ajustada a derecho porque el atraso en el pago de las cuotas sólo da derecho al propietario que vendió su terreno a iniciar una demanda de cumplimiento de contrato o en su defecto, la rescisión del contrato, pero en ningún momento puede hacerlo por la vía del juicio de desalojo y más todavía cuando el comprador ha introducido mejoras. Aduce además que ningún contrato podrá ser rescindido en forma unilateral y extrajudicial, solo se puede hacer por vía judicial y cualquier cláusula no tiene valor. Además sostiene, que el valor de las mejoras introducidas por él, sobrepasan a las del terreno y al efectivizarse el desalojo se estaría ante un enriquecimiento ilícito de parte del vendedor. Arguye que cuando se efectivizó la posesión y se introdujeron las mejoras correspondientes, solo corresponde promover las acciones rescisorias o de cumplimiento de contrato, a fin de liquidar las mejoras y consignar a cuenta del terreno y que sobre las cuotas abonadas, tal vez podría pactarse que en caso de atraso o abandono se consigne a cuenta de alquiler del terreno, pero en ningún caso respecto de las mejoras.

El representante convencional de la actora, contesta dichos agravios en su escrito obrante a fs. 35/37, en el cual argumenta que el contrato suscrito por su mandante con el demandado contiene expresamente en la cláusula octava, la debida reserva de dominio de acuerdo con lo que dispone el art. 780 del Código Civil Paraguayo, cabe agregar que el contrato referido no ha sido perfeccionado por el manifiesto incumplimiento del demandado, al no haber abonado las cuotas pactadas en el plazo previsto, por lo que el contrato se halla resuelto y por tanto, no puede producir los efectos de un contrato cumplido de buena fe. Sostiene además, que en virtud de la cláusula quinta del contrato, el contrato en cuestión ha sido resuelto por incumplimiento del demandado, ya que a la fecha de la instauración de la demanda, el demandado se encontraba atrasado más de diez días de las cuotas pactadas; todo esto de acuerdo a lo establecido en el art. 766 del C.P.C. Arguye que en cuanto a la mora automática, es importante hacer mención, que en virtud de la cláusula sexta del contrato se estableció la mora automática no solamente para las cuotas que se han pactado, sino que también se estableció para el caso de la resolución de este contrato, no siendo necesario ningún tipo de comunicación al demandado, por lo que el contrato ha quedado resuelto en forma automática, por el transcurso del tiempo y por el mero incumplimiento de la parte demandada. Añade que a pesar de lo dicho, su mandante ha comunicado y emplazado al demandado vía telegrama colacionado, a fin de que desaloje el bien inmueble en cuestión, por incumplimiento de lo pactado. Sostiene que en cuanto a las mejoras, la sola manifestación de ellas sin pruebas por el demandado no es suficiente para que se las tenga en cuenta, pues además el mismo en ningún momento dio muestras de tratar de resolver la situación que se estaba dando al no contestar la serie de reclamos hechos en forma personal, vía teléfono y vía telegrama colacionado, ni tampoco contestó la demanda para poder ponerse al día en sus obligaciones para con su mandante. Agrega que en cuanto a las cuotas ya abonadas, ellas se hallan reguladas por la cláusula quinta del contrato (última parte), que dispone que debe imputarse lo abonado, hasta entonces en concepto de indemnización, alquiler y gastos administrativos generales de la vendedora. Sostiene también que al existir pacto expreso de resolución en caso de mora del deudor, la demanda de desalojo es perfectamente viable; pues el contrato que avaló la entrada del demandado al inmueble, ya no sustenta su permanencia en él, con lo que se convierte en un ocupante precario, cuya obligación de restituir el inmueble le es exigible en virtud del mandato del art. 765 del Código Civil Paraguayo. Estando por ello habilitado a promover este juicio, según lo dispone el artículo 621 del C.P.C., pues la calidad de propietario en nuestro derecho se adquiere en materia de inmuebles, al formalizarse la transferencia por escritura pública. Por último, arguye que debido a que el propietario tiene el derecho de usar y gozar de la cosa libremente, le asiste el derecho de solicitar judicialmente por medio del desalojo la restitución del inmueble, por quién tiene la obligación de restituir.

En primer lugar, es preciso establecer que existe entre el actor y el demandado un contrato de compraventa, con reserva de dominio; por lo que es aún propietario del inmueble en cuestión. Si bien es cierto que el demandado es poseedor, pues tiene la cosa bajo poder físico y el ánimus domini, es un poseedor con carácter especial, pues se ha obligado a restituir el inmueble en virtud de un pacto comisorio expreso que opera la resolución automática del contrato en caso de incumplimiento de la prestación a cargo de una de las partes, a partir de la comunicación de la voluntad de resolver que le haga el co-contratante. El actor ha manifestado y comunicado su voluntad de resolver el contrato (fs. 5) y con dicha resolución se produjo la condición necesaria, para que nazca la obligación de restituir a cargo del comprador, de conformidad con lo establecido en el art. 765, primera parte. Todos estos hechos se han tenido por ciertos, pues el demandado no contestó la demanda en la etapa procesal pertinente y por consiguiente se aplica lo dispuesto en el art. 622 del Cód. Procesal Civil. Existiendo obligación personal de restituir, el comprador debe devolver la cosa, por lo que concluimos que el desalojo es procedente en el presente caso, para obtener la restitución del inmueble litigioso, sin perjuicio del derecho del demandado a discutir ampliamente el contrato y los derechos derivados de él, en un juicio ordinario. En este sentido, se han pronunciado la doctrina y la jurisprudencia más aceptadas, así por ejemplo la Argentina ha resuelto: "(que) el contrato sea resuelto extrajudicialmente, ya sea porque intimado el otro contratante a que cumpliera en un plazo no menor de quince días, no lo hizo (pacto comisorio implícito contenido en la primera parte del art. 1204 del Cód. Civil), o porque se usó de la facultad de resolver pactada en el contrato, comunicándose ello al contratante incumplidor (...) la vía del juicio de desalojo resulta procedente", (Ramírez, Jorge Orlando. El juicio de desalojo, 4ª Edición, actualizada. Editorial Depalma. Buenos Aires, 1997, pág. 13).

Por consiguiente, la sentencia debe ser confirmada.

En cuanto a las costas, corresponde su imposición a la parte perdidosa, de conformidad con lo establecido en el art. 203 del Cód. Procesal Civil.

A sus turnos, los doctores Torres Kirmser y Martínez Prieto, manifestaron que votaban en igual sentido.

Con lo que terminó el acto, firmando los Sres. Magistrados por ante mí de que certifico, quedando acordada la sentencia que sigue a continuación:

ACUERDO Y SENTENCIA Nº 60

Asunción, 12 de mayo de 1999.

VISTO: Por el mérito que ofrece el acuerdo precedente y sus fundamentos,

EL TRIBUNAL DE APELACIÓN EN LO CIVIL Y COMERCIAL
TERCERA SALA
RESUELVE:

DECLARAR, DESIERTO el recurso de nulidad.

CONFIRMAR, la sentencia apelada.

IMPONER, LAS COSTAS a la perdidosa.

ANOTAR, registrar, notificar y remitir copia a la Excma. Corte Suprema de Justicia.