En la ciudad de Nuestra Señora de la Asunción, Capital de la República del Paraguay, a los días cuatro del mes de setiembre del año dos mil siete, estando presentes los Excmos. Señores Miembros del Tribunal de Apelaciones en lo Civil y Comercial, primera sala, Valentina Núñez González.- Oscar Augusto Paiva Valdovinos.- Arnaldo Martinez Prieto, en su Sala de Audiencias y Público Despacho, por ante mi el Secretario Autorizante, se trajo a acuerdo el expediente con la portada que se expresa más arriba caratulado: “Serra de Palumbo, Josefina c. Global S.A.C.I. s/ desalojo”.
Previo el estudio de los antecedentes del caso, el Tribunal de Apelaciones en lo Civil y Comercial, primera sala, resolvió plantear y votar las siguientes.
CUESTIONES:
1ª) ¿Es nula la sentencia recurrida?
2ª) En caso negativo, ¿se halla ajustada a derecho?
1ª cuestión la Dra. Núñez González dijo: la recurrente solicita la nulidad de la Sentencia Definitiva N° 781 de fecha 19 de agosto del 2004, por considerar que la misma se halla adulterada en una de sus partes esenciales, sin haber sido salvada en la forma como lo indica la norma legal respectiva. Dicha adulteración según la recurrente, se ha cometido en el año de la sentencia, dado que sobre el escrito realizado a máquina de 2003 se ha sobrescrito el año 2004. Considera que el salvado que se observa no reúne los requisitos establecidos en el art. 378, inciso b) del Código Civil. Al respecto la otra parte señala que la fecha no ha sido adulterada, solamente corregido el número 3 por 4 y que esta corrección ha sido salvada. Por otra parte considera que la sentencia no ha sido adulterada en ninguna de sus partes esenciales, que es lo trascendente por lo que solicita el rechazo del recurso.
Ahora bien, en virtud a la facultad que tiene el Tribunal de revisar de oficio las resoluciones a los efectos de determinar si las mismas presentan o no algún tipo de vicio en las formas o solemnidades, debemos señalar que analizadas las constancias de los autos principales y lo resuelto por el a quo, se observa que la misma ha sido dictada en violación al principio de congruencia pues la parte demandada, GLOBAL S.A.C.I., había opuesto excepción de falta de acción al contestar la demanda, excepción ésta que no fue objeto de estudio y análisis por el a quo en la resolución recurrida y sobre la cual omitió expedirse, incurriendo de esta forma en la causal de nulidad prevista en el art. 15, inciso b). En efecto, al contestar la demanda el Ab. R. R., había cuestionado la legitimación activa de la demandante, interponiendo la excepción de falta de acción y si bien es cierto que se observa en el escrito un cierto desorden en las ideas y ubicación de los temas propuestos, sin embargo queda bien claro que se interpuso una excepción de falta de acción conforme se observa a fs. 38 de las compulsas del principal, en donde se transcriben los art. 2083 y 2084 del CC, la cual debió ser resuelta en primer lugar para dejar bien en claro la legitimación o no de la demandante, para luego proseguir en su caso y conforme a lo resuelto el estudio del fondo de la cuestión. Igualmente ha resuelto extrapetita disponiendo el desalojo contra ocupantes precarios, cuestión que no fue ni denunciada ni solicitada por la parte actora en la estación procesal oportuna conforme a lo establecido en el art. 623 del CPC. De manera que al no haberse estudiado ni haberse expedido sobre dicha excepción, de gravitante importancia, pues ella determina la prosecución o no del estudio de las pretensiones y haberse expedido sobre una cuestión no solicitada, corresponde declarar la nulidad de la sentencia en Alzada. Así voto.
Los Dres. Paiva Valdovinos y Martínez Prieto, manifestaron adherirse al voto de la Dra. Núñez González, por sus mismos fundamentos.
2ª cuestión la Dra. Núñez González dijo: dada la forma en que ha sido resuelta la primera cuestión se hace innecesario el estudio de la segunda por cuanto que no puede revisarse por esta vía una sentencia que ha sido declarada nula, debiendo en consecuencia darse cumplimiento al art. 406 del CPC, y resolver la cuestión de fondo, dictando la resolución pertinente en reemplazo de la que ha sido anulada.
Nos encontramos con una demanda de desalojo promovida por la Sra. Josefina Ascensión Serra de Palumbo contra la firma GLOBAL S.A.C.I. a fin de obtener el desalojo de la misma del inmueble que ocupa individualizado como Finca N° 19.237 del Distrito de la Encarnación con Cta. Cte. Ctral. N° 10-0257-09 ubicado sobre la calle Carlos Antonio López N° 1187 de esta Capital, inmueble que había sido arrendado por la firma hoy demandada conforme consta en el contrato de alquiler N° 225/98 de fecha 4 de octubre de 1998, válido desde el 4 de octubre de 1998 hasta el 31 de julio del año 2001.
Debemos dejar establecido que el expediente principal fue reconstituido no pudiendo contarse con todas las actuaciones realizadas en primera instancia, pero sí las correspondientes a Alzada. Sin embargo, durante la tramitación del juicio principal el Ab. D. T. R. representante legal de la demandante, había apelado una resolución dictada en el principal, disponiéndose la remisión de compulsas, las que se encuentran agregadas a la reconstitución, con lo que se subsana el inconveniente señalado precedentemente contándose con todas las actuaciones realizadas hasta el llamamiento de autos, de manera que el Tribunal hará uso de dichas compulsas a los efectos del dictamiento de la nueva resolución.
En el escrito de demanda se señala que la acción es promovida por cuanto que la firma locataria no ha abandonado el inmueble pese a que el contrato de alquiler se encuentra vencido, por lo que haciendo uso de lo estipulado en la cláusula decimotercera del contrato de referencia fue promovido el juicio, ofreciéndose como prueba instrumental del derecho de la demandante el contrato de alquiler y el título de propiedad del inmueble arrendado.
Por proveído de fecha 8 de abril del 2002 se tiene por promovida la demanda y se corre traslado de la misma a la parte demandada para que la conteste dentro del término de ley.
A fs. 36 de las compulsas agregadas al expediente reconstituido, se encuentra el escrito de contestación de la demanda en donde se señala que el juicio de desalojo fue promovido de conformidad al art. 840 del CC; realiza una serie de comentarios respecto a los antecedentes del contrato. Reconoce que GLOBAL S.A.C.I., es inquilina del inmueble ya individualizado que pertenece en condominio a las Sra. Josefina Ascensión Serra de Palumbo y Carmen Alicia Serra de García Vieira. Argumenta que a la firma del contrato quedó establecido que una vez concluido el mismo las partes manifestarían su intención de llegar a un acuerdo definitivo sobre la posesión del inmueble locado. Agrega que se planteó un entredicho con relación al inmueble pues la Sra. Carmen Alicia Serra de García Vieira se avino a un arreglo general con GLOBAL S.A.C.I. con respecto a la millonaria inversión que la empresa había realizado para adecuar el mismo para un Salón Velatorio de la empresa PREVENIR y finalmente venderle el inmueble o restituirle la totalidad de lo invertido.
Menciona que las tratativas fueron realizadas con el Dr R. V. E., quien a criterio de la parte demandada representa a la Sra. Carmen Alicia Serra de García Vieira; que recibe la aprobación verbal de éste con respecto a la compraventa del inmueble abocándose a obtener un crédito del Banco de Asunción para el pago del precio de venta.
Que la Sra. Serra de Palumbo se negó a recibir los alquileres por lo que la demandada tuvo que efectuar los pagos al Dr. R. V. E. Concluido el contrato GLOBAL S.A.C.I. envía un colacionado a la Sra. Serra de Palumbo comunicándole su intención de negociar un nuevo contrato, exigiéndole ésta el abandono del local previo pago de la cláusula penal dispuesta en la cláusula 3ª del contrato.
Continúa señalando que tratándose de un condominio es necesario que todos los condóminos celebren el contrato de alquiler así como también es necesario que cada uno de ellos preste su conformidad para dar por concluido el contrato o exigir el desalojo del inmueble arrendado.
Aduce que el contrato de alquiler base de la presente demanda fue firmado por la Sra. Josefina Palumbo y el Dr. R. V. E por poderes generales y especiales de la Sra. Josefina Cuellar, representante de la Sra. Serra de García Vieira, habiendo intervenido ambos condóminos, sin embargo la presente demanda es promovida por el Ab. D. T. R., solamente con el poder entregado por la Sra. Josefina Serra de Palumbo, pretendiendo hacer valer un derecho exclusivo sobre el inmueble, que su representada carece en absoluto. A continuación se plantea la excepción de falta de acción, citándose los artículos del Código Civil (2083 y 2084) que respaldarían esta posición.
Sostienen que el Dr. R. V. E. representa en todos los actos a uno de los condóminos y la Sra. Serra de Palumbo en el cobro de alquileres se hizo representar por una tercera persona. Que emerge entonces en forma clara que la demandante no puede per se promover el juicio de desalojo sin contar con la aprobación de su hermana.
Agrega que existió un vínculo jurídico entre las partes de este juicio que se inició con un contrato de locación, que a la fecha se halla concluido. Pero también existe por otro lado una inversión millonaria realizada por la firma demandada en el inmueble de referencia para hacerla apta para el objeto que lo alquiló.
De manera que GLOBAL S.A.C.I. dejó de ser una simple tenedora del inmueble locado y ejerce la posesión efectiva del mismo por derecho propio de la inversión realizada a título de futuro propietario y por la aceptación de uno de los condóminos, hasta tanto se llegue a un acuerdo total y completo con la otra hermana. Considera pues la demandada que debe admitirse su calidad de poseedora del inmueble y por el hecho de la ocupación misma del inmueble, porque esta ocupación constituye acto posesorio de conformidad al art 1933 del CC. Efectúa su ofrecimiento de pruebas consistentes en documentales, reconocimiento de firma del Ab. R. V. E., testificales de Pastor Melgarejo y absolución de posiciones de la demandante.
Que por proveído de fecha 13 de mayo del 2002, el Juzgado tuvo por contestado el traslado, por opuesta la excepción de falta de acción en los términos del escrito que antecede y del mismo y los documentos presentados dispuso se corra traslado a la actora por el plazo de ley.
A fs. 46 de autos, el Ab. T. R. contesta el traslado y señala que la demandada alega que su mandante por su calidad de condómino no podía ejercer el derecho de condominio sobre el inmueble en forma individual sino que para ello debía tener el consentimiento de la otra condómino y también alega sin prueba documental alguna, que el contrato de arrendamiento había sido prorrogado por la Sra. Carmen Serra de García. Considera que la situación es al revés de cómo plantea la demandada, pues el contrato venció el 31 de julio de 2001 y no fue prorrogado por su mandante. Por consiguiente la otra condómino, sin el consentimiento de su mandante no podría hacer uso del derecho de propiedad (alquilar el inmueble) por lo que resulta inválido pretender hacer valer contar su mandante acuerdos de prórroga o autorizaciones para construir. Agrega además que el Ab. V. E. nada tiene que ver con su mandante, carece de poder de administración, simplemente cuenta con un poder para asuntos judiciales y administrativos. Respecto al derecho de solicitar el desalojo la cuestión está claramente resuelta dice en el art. 2011 del C.C. Es cierto que todos los condóminos deben celebrar el contrato, pero no es cierto que para dar por concluido se necesite la conformidad de ambos.
Debemos señalar también a fs. 35 de autos se presentó la Ab. M. B. de B. a plantear excepción de falta de acción, aduciendo que de los documentos presentados se colige que la demandada es solamente GLOBAL S.A.C.I, y no la misma en forma personal, y que en el contrato de locación la misma aparece solamente como firmante autorizada de la empresa demandada, no en forma personal, oponiendo en consecuencia excepción de falta de acción. A esta presentación le dio trámite el a quo y corrió traslado de la misma a la actora quien la contesta y señala que si bien es firmante del contrato como representante de GLOBAL S.A.C.I., y garante, la misma también es ocupante precaria del inmueble, por lo que solicita que se corra traslado de la demanda a la misma, haciéndolo así el Juzgado, solicitándose el acuse de rebeldía y presentando la misma un escrito en donde aclaraba que erróneamente su contestación había sido agregada al juicio sobre alquileres, solicitando el desglose y la alegación del mismo correctamente. Que dicho escrito señalaba que a la misma se le corrió traslado de la demanda por proveído de fecha 8 de abril, por lo que la misma presentó un escrito habiendo opuesto excepción de falta de acción, escrito que contestara la actora el 3 de julio, por lo que considera que la etapa ya estaba preclusa y no se le puede correr nuevamente traslado de la demanda, haciéndolo así el Juzgado, por proveído de fecha 20 de setiembre del 2002 y disponiendo la apertura a prueba por todo el término de ley.
Que en fecha 13 de marzo del 2003, el Juzgado dispone el cierre del periodo probatorio de acuerdo al informe del Actuario y llama Autos para Sentencia. Según el informe solamente se produjeron pruebas instrumentales no así las restantes ofrecidas.
Efectuado este resumen corresponde entrar a analizar las constancias de autos a fin de determinar el derecho de las partes.
La Sra. Josefina Ascensión Serra de Palumbo promueve demanda de desalojo contra la firma GLOBAL S.A.C.I. para recuperar el inmueble ocupado por ésta individualizado como Finca N° 19.237 del Distrito de la Encarnación ubicado sobre la calle Carlos A. López N° 1187, basada en que el contrato de alquiler firmado entre las partes estaba vencido.
El inmueble objeto del alquiler es un condominio entre las Sras. Josefina Ascensión Serra de Palumbo y Carmen Serra de García Vieira. El contrato de alquiler fue suscripto por la demandante y por la Sra. Josefina Cuellar en representación de la Sra. Carmen Serra de García, conforme consta en la copia del contrato respectivo.
La excepción de falta de acción interpuesta por la parte demandada se funda en que tratándose de un condominio, la Sra. Josefina Serra de Palumbo no estaba habilitada a iniciar el juicio de desalojo sin el consentimiento de la otra condómina. A tal efecto menciona los arts. 2083 y 2084 del CC en sustento de su posición. Menciona igualmente que se encontraban en tratativas con la Sra. Carmen Serra de García a través del Ab. R. V. E. a los efectos de adquirir el inmueble o que le fuera restituida la totalidad de lo invertido por Global S.A.C.I. para equipar el inmueble para el fin a que estaba destinado (Salón velatorio).
Con relación a la excepción de falta de acción debe señalarse que la Sra. Josefina Ascensión Serra de Palumbo se encuentra habilitada a ejercer la acción atendiendo a lo dispuesto en el art. 2091 del Código Civil, que textualmente señala: «Cualquier comunero tiene derecho a reivindicar su cuota-parte contra los otros condóminos, y a hacer valer respecto de terceros los derechos resultantes del dominio sobre la totalidad de la cosa…».
Por otra parte todas las alegaciones esgrimidas por la parte demandada sobre la supuesta existencia de un consentimiento para prorrogar el contrato, carecen de sustento desde el momento que no existe ninguna documentación válida que justifique lo aseverado. No existe una sola manifestación de voluntad de la Sra. Carmen Serra de García en contrario al cumplimiento de las cláusulas del contrato que sirve de base a la presente acción, por lo que corresponde rechazar con costas, la excepción de falta de acción promovida.
Con relación a la excepción de falta de acción pasiva interpuesta por la Ab. M. B. de B., la misma señala que a la misma se le había corrido traslado por proveído de fecha 8 de abril del 2002 habiendo opuesto dicha excepción en fecha 10 de mayo del 2002, corriéndose traslado de la misma al representante legal de la parte actora, quien contestara en fecha 3 de julio del mismo año (fs. 48) solicitando se corra traslado de la demanda también a la misma pues es una ocupante precaria del inmueble.
Con relación a la presentación de la Ab. B debemos señalar que no consta en autos que se haya corrido traslado de la demanda a la misma, por el proveído que menciona. Su presentación es totalmente autónoma, mostrándose ella parte sin que haya sido convocada a integrar la litis. Como consecuencia de la contestación del Ab. T. se le corrió traslado de la demanda en fecha 8 de julio del 2002 y como consecuencia de dicho traslado, la Ab. B de B. alude a que ya ha contestado la demanda, disponiendo el juzgado revocar el proveído por el que se le daba por decaído el derecho y se dispuso la apertura a prueba. Como vemos, se observa una falta de atención en cuanto al manejo de los plazos, la presentación de los escritos y el providenciamiento de los mismos.
La Ab. M. B. de B., en ningún momento fue incluida como demandada ni en el escrito de promoción de la demanda ni en el proveído de fecha 8 de abril del 2002. La misma se presenta en fecha 10 de mayo del 2002 a interponer una excepción de falta de legitimación pasiva, aduciendo haber sido notificada de la demanda. La única notificación que existe es la efectuada a GLOBAL S.A.C.I. que es la única demandada, de manera que hubiese correspondido rechazar la presentación efectuada por la misma, por cuanto no era parte en el juicio. Sin embargo, el Juzgado la admite y corre traslado a la otra parte, que también la contesta, convalidando así el procedimiento defectuoso. Posteriormente, a pedido de la parte actora y como consecuencia de la contestación del traslado sobre la excepción, el representante legal de la Sra. Palumbo solicita se corra traslado de la demanda a la Sra. B. de B. pues considera que es una ocupante precaria. El Juzgado corre traslado en fecha 8 de julio del 2002, se le notifica a la ahora demandada, se informa que no contestó la demanda en plazo, ésta se presenta y señala que ella ya había presentado su excepción en fecha 10 de mayo que fuera tramitada y que por un error se había agregado indebidamente al juicio que por cobro de alquileres existe entre las mismas partes, el escrito aclaratorio. Ante esta presentación el Juzgado dispone revocar el proveído de fecha 29 de agosto del mismo año por el que disponía se llame autos para resolver sobre el pedido de acuse de rebeldía y dispone la apertura a prueba. Este proveído no fue recurrido por la parte actora con lo que quedó subsanado el problema que se crearía por cuanto que la excepción fue opuesta antes de que se le corriera traslado de la demanda a la Ab. B de B. (fs. 35 de compulsas, 10/05/2002).
De todas formas, habiéndose trabado la litis, corresponde efectuar el análisis de la misma. Fácilmente se puede observar la procedencia de dicha excepción por cuanto que la Sra. M B. de B. no figura como demandada ni en el escrito de promoción de la demanda ni en la providencia dictada. Tampoco la misma es locataria del inmueble arrendado habiendo firmado el contrato de alquiler en representación de la firma Global S.A.C.I, y como codeudora solidaria del contrato hasta la entrega efectiva del inmueble (cláusula 19ª) en lo que hace a la cobertura del alquiler, pero no puede considerársela como ocupante precaria por cuanto que la misma no es locataria ni se la ha denunciado como tal al inicio como lo exige el art. 623 del CPC de manera que mal podría pretender incorporársela precluída esta oportunidad.
Por ello considero que debe hacerse lugar a la excepción de falta de acción pasiva promovida por la misma. En cuanto a las costas en este caso deberán ser impuestas en el orden causado, habida cuenta las desprolijidades señaladas precedentemente.
Resueltas las excepciones planteadas, pasaremos a estudiar la procedencia o no de la demanda.
Hemos dejado claramente establecido que la Sra. Josefina Ascensión Serra de Palumbo, está legitimada activamente para promover esta demanda en base a lo establecido en el art. 2091 del CC. Por consiguiente debemos analizar si se hallan reunidos los requisitos establecidos en el art. 621 del CPC. Este estipula que el juicio de desalojo procederá contra el locatario, sublocatario o cualquier ocupante precario cuya obligación de restituir un inmueble o parte de él fuere exigible.
En el caso subexamine, existe un contrato de alquiler celebrado entre las partes, cuya vigencia ha fenecido el 31 de julio del 2001. Este hecho ha sido expresamente reconocido por la parte demandada en la contestación a la demanda no habiendo negado su calidad de locataria. Por consiguiente no existe duda alguna al respecto. Existe la obligación de restituir el inmueble.
Pese a ello pretende que la misma ostenta la calidad de poseedora del inmueble, atendiendo a supuestas negociaciones realizadas y consentidas con la otra condómina Sra. Carmen Serra de García y por las inversiones realizadas en el inmueble, existiendo un supuesto acuerdo al concluir el contrato sobre una posible transferencia o una restitución de los fondos invertidos en la adecuación del local.
De las cláusulas del contrato no se desprende ninguna de estas aseveraciones, no existe ninguna expresión de voluntad de la otra condómino en tal sentido, la realización de mejoras estaban expresamente prohibidas sin consentimiento del locador y las supuestas negociaciones realizadas las han hecho con un tercero que carecía de representación de la Sra. De García para hacer algún tipo de acuerdo. Por otra parte, no se ha probado la validez de los documentos presentados en la etapa probatoria, siendo simples recibos y papeles intercambiados entre GLOBAL S.A.C.I. y una tercera persona que carecía de facultades para hacerlo. Lo que determina la relación entre las partes en este juicio es el contrato de alquiler y éste se encuentra vencido, reconocido este hecho por la demandada hace que sea procedente la demanda de desalojo, pues se enmarca dentro de lo establecido en el art. 621 del C.P.C., al mencionar como obligado a la restitución al locatario.
Por consiguiente corresponde hacer lugar a la demanda de desalojo, imponiendo las costas a la parte perdidosa y emplazándola para que en el término de diez días de quedar firme la resolución, haga entrega del inmueble bajo apercibimiento de su lanzamiento por la fuerza pública. Así voto.
Los Dres. Paiva Valdovinos y Martínez Prieto manifestaron: que se adhieren al voto de la magistrada Valentina Núñez González por los mismos fundamentos.
Con lo que se dio por terminado el acto previa lectura y ratificación del mismo firman los Excmos. Señores Miembros el Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial, primera sala, por ante mí el Secretario Autorizante, quedando acordada la Sentencia que inmediatamente sigue:
SENTENCIA Nº 69
Asunción, 4 de setiembre de 2007.
VISTO: Por el mérito que ofrece el acuerdo precedente y sus fundamentos,
EL TRIBUNAL DE APELACIÓN EN LO CIVIL Y COMERCIAL
PRIMERA SALA
RESUELVE:
1.- DISPONER LA NULIDAD de la sentencia en Alzada.
2.- RECHAZAR CON COSTAS LA EXCEPCIÓN de falta de acción promovida por la firma GLOBAL S.A.C.I., contra el progreso de la acción.
3.- HACER LUGAR A LA EXCEPCIÓN DE FALTA DE ACCIÓN pasiva interpuesta por la Ab. M. B. de B., desestimando la acción contra la misma imponiendo las costas en el orden causado.
4.- HACER LUGAR, CON COSTAS, a la demanda de desalojo promovida por la Sra. Josefina Ascensión Serra de Palumbo contra la firma GLOBAL S.A.C.I., y emplazar a la misma para que en el plazo de diez días de ejecutoriada esta resolución, desocupe el inmueble individualizado como Finca N° 19.237 del Distrito de la Encarnación, con Cta. Cte. Ctral. N° 19-0257-09, ubicada sobre la Avenida Carlos Antonio López N° 1198, bajo apercibimiento de que en caso de no hacerlo así se procederá a su lanzamiento por la fuerza pública.
5.- ANOTAR, REGISTRAR Y REMITIR copia a la Excma. Corte Suprema de Justicia.-
Ante mí:
Arnaldo Martinez Rozzano.- Sec.
Valentina Núñez González.-
Oscar Augusto Paiva Valdovinos.-
Arnaldo Martinez Prieto.-
(CZ) |
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