En la ciudad de Nuestra Señora de la Asunción, Capital de la República del Paraguay, a los días ocho del mes de setiembre del año dos mil ocho, estando presentes los Excmos. Señores Miembros del Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, segunda sala, Juan Carlos Paredes Bordón, María Sol Zuccolillo Garay de Vouga y Gerardo Báez Maiola, en su Sala de Audiencias y Público Despacho, por ante mi el Secretario Autorizante, se trajo a acuerdo el expediente con la portada que se expresa más arriba caratulado: “ESPINOZA OCAMPOS, ROSA ESTHER c/. ZANOTTI VDA. DE CAVAZONNI, ZULMA”.
Previo el estudio de los antecedentes del caso, el Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, segunda sala, resolvió plantear y votar las siguientes.
CUESTIONES:
1ª) ¿Es nula la sentencia apelada?
2ª) En caso negativo, ¿está ajustada a derecho?
1ª cuestión: El Dr. Paredes Bordón dijo: Que este recurso no ha sido fundado de manera separada al de apelación, por lo que no observándose violaciones de forma o solemnidades previstas en la Ley, el mismo debe ser declarado desierto.
Los Dres. Zuccolillo Garay de Vouga y Báez Maiola manifestaron: Votar en igual sentido.
2ª cuestión: El Dr. Paredes Bordón dijo: Por la sentencia en recurso, SD N° 683 de fecha 16 de octubre de 2007, el a quo, resolvió Hacer lugar, con costas, a la presente demanda de indemnización de daños y perjuicios que promueve la Sra. Rosa Esther Espinoza Ocampos en contra de la Sra. Zulema Vda. de Zanotti Cavazzoni, y en consecuencia condenar a la demandada a abonar la suma de Guaraníes Veintinueve millones cuatrocientos mil, (Gs. 29.400.000) más un interés del 2,5 % a ser computados desde la fecha de presentación de la presente demanda en un plazo no mayor a diez días de ejecutoriada esta sentencia, por los fundamentos expuestos en el exordio de la presente resolución.
Contra lo así resuelto, se alza la representante de la parte demandada, expresando agravios en los términos del escrito que rola de fs. 211 a 216, los cuales son respondidos por el representante de la parte actora a fs. 17/219.
Los agravios de la apelante, se sintetizan en cuatro aspectos de la causa, a saber:
a) la fecha del contrato de locación, alega que su parte demostró que la fecha del contrato de locación no es cierta, es decir, no fue firmado el día 17 de julio de 2004 sino en los primeros días del mes de agosto de 2004, cuando la demandada se trasladó a vivir en el inmueble propiedad de la actora para atender a sus cuatro nietos, huérfanos debido a la desaparición de sus padres y otro hermano en el incendio del Supermercado Ycuá Bolaños, ocurrido el 1 de agosto de 2004.
b) la declaración de que el inmueble se recibió en óptimas condiciones, como lo expresa la cláusula sexta del contrato presentado por la actora, no se ajusta a la realidad. Señala que dicha cláusula es copia fiel de los contratos anteriores, entre la actora y la hija de la demandada, desaparecida en la tragedia de Ycuá Bolaños. Expresa, que en la casa de referencia, en carácter de inquilinos, han habitado su hija y la familia de la misma por espacio de siete años, 1998/2004, al suscribirse el contrato en el año 2004, no era posible que el inmueble se encontrase en perfectas condiciones después de 7 años de estar habitado por una familia de 7 integrantes sino que obviamente, tenía los deterioros propios de dicho uso:
c) la indemnización por daño emergente, señala que al a quo le pareció que la suma de 25.000.000 de guaraníes era proporcional a los daños sufridos en la vivienda de la actora, argumento sumamente frágil, según la apelante. Señala que en dicho rubro incluye la reparación de la acera que es no es parte de la vivienda sino un bien de dominio público, si bien por disposición de la Ley Orgánica Municipal, se impone al propietario el mantenimiento de las mismas, ello es una obligación, propter rem, es decir en razón de la titularidad de la cosa, por ende se trata de una obligación del propietario, no transferible al inquilino; cuestiona además, otros rubros del presupuesto presentado por la actora, como los pisos de la sala de estar, los cuales, según el acta de constatación presentado por la actora, solo se encontraban deteriorados, por lo que no había motivos para su cambio, como aparece en el presupuesto de la Arq. Kujawa Barreto, y que según la misma fue realizado íntegramente el cambio del piso. Invoca la apelante los arts. 812 y 813 del CC, señalando que el locatario no es responsable del deterioro normal de la cosa sino sólo del daño causado por su culpa, y
d) la indemnización por lucro cesante, señala que no puede prosperar debido a que los daños que motivaron la imposibilidad de alquilar el inmueble, no fueron culpa de la demandada.
La parte apelada, responde los agravios, señalando en cuanto a la fecha del contrato, que los dichos de la adversa, son insuficientes para desvirtuar la fecha estampada en el contrato, que es el 17 de julio de 2004; en cuanto a la declaración del estado del inmueble, cita al art. 715 del CC, señalando que los contratos están para ser cumplidos, en cuanto a la indemnización por daño emergente, es una consecuencia del deterioro causado a la propiedad de la actora los cuales se hallan suficientemente probados en autos, y por último en cuanto al lucro cesante, señala que la inversión de su cliente, en la adquisición y posterior construcción en el inmueble, con fines de locación se vio frustrado de realizarse a raíz de los daños causados por la demandada, que impidieron su alquiler por el tiempo que demandó la reparación del mismo.
Tal la posición de las partes en esta instancia. De la revisión de autos, se tiene que la actora, Rosa Esther Espinoza Ocampo demanda a la Sra. Zulema Zanotti Vda. de Cavazzoni, reclamando indemnización por los daños y perjuicios de orden material, sufridos en el inmueble propiedad de la demandante, situado en la ciudad de Lambaré, ubicado en la calle María Auxiliadora N° 783. Sostiene la actora que en fecha 17 de julio de 2004, suscribió con la demandada, el contrato de alquiler, cuya copia presenta, obrante a fs. 8 y ss de autos, con vigencia hasta el 17 de enero de 2005, en cuya cláusula sexta se especificaba que el locatario o sea, la demandada, recibió el inmueble en óptimas condiciones con sus instalaciones en perfecto estado de funcionamiento, obligándose a conservarlos y devolverlos en el mismo estado, y responsabilizándose de los daños y perjuicios que llegare a ocasionar al mismo.
Alega la actora que en el mes de noviembre, por versión de una vecina de la demandada, se enteró que la casa se encontraba deshabitada y luego de constatar este hecho, en fecha 1 de diciembre, intima a la demandada la entrega de las llaves de la casa, cosa concretada recién en el mes de enero de 2005 el día 11, siendo las llaves entregadas por la Escribana M. L. V. B. A., y no por la demandada. La entrega se realizó igualmente en presencia de la Escribana M. A. R., quien además labró acta del estado en que se encontraba la vivienda, y que constan en el acta de fs. 15 y ss de autos. De acuerdo al presupuesto preparado por la Arq. Larissa Kujawa, fs. 27 de autos, la reparación total del inmueble alcanzaría la suma de Gs. 25.000.000, que es el monto reclamado en concepto de daño material, emergente.
Así mismo, reclama en concepto de lucro cesante, la cantidad de Gs. 7.700.000, en base a la suma que la misma hubiere percibido desde el momento de la finalización del contrato de locación con la demandada, y el tiempo de inicio de la presente demanda, 12 de agosto de 2005, en caso de que hubiese tenido la posibilidad de alquilar la vivienda, cosa que no se concretó dado el estado ruinoso que la misma se encontraba, a causa de la demandada.
Acompaña, a más de los documentos ya mencionados, el título de propiedad del inmueble, que se individualiza como Finca, 5746 del distrito de Lambaré, con Cta. Cte. Ctral. N° 13-386-03.
Al contestar la demanda, la accionada adujo en primer término que la vivienda de la accionada, era alquilada desde el año 1998, específicamente desde el mes de noviembre de ese año por su hija, la Sra. Zulema Esther Zanotti Cavazzoni de Caballero, la cual vivía en dicho lugar con su esposo y cinco hijos hasta que en el incendio del Supermercado Ycuá Bolaños, el 1 de agosto de 2004, la misma, junto a su esposo y a un hijo, desaparecieran hasta la fecha, por lo que la hoy demandada, se tuvo que ir a vivir en dicha casa para cuidar de los cuatro hijos del matrimonio, Caballero-Zanotti Cavazzoni, es decir sus nietos, y que recién desde esa fecha, 1 de agosto de 2004, la misma habita en dicho inmueble, pero que en esa época, aprovechándose del estado de shock y confusión emocional en que se encontraba debido a la situación que atravesaba la familia, la actora le hizo firmar el contrato de alquiler, con fecha antedatada y duración hasta el mes de enero de 2005, puntualiza que dado el estado emocional en que se encontraba ni siquiera se percató que su nombre estaba mal consignado en el referido contrato, ya que no es Zulame Zanotti Vda. de Cavazzoni, sino Zulema Vda. de Zanotti Cavazzoni.
Señala que en el mes de diciembre de 2004, comunicó a la dueña de casa que se retiraría de la casa, a lo cual la hoy actora le contestó que no recibiría la casa si no estaba debidamente pintada, cosa que se realizó, pero en vista de que la propietaria se negaba a recibir las llaves, la misma encargó a la Escribana M. L. B. A., la constatación del estado de la vivienda y entrega de las llaves, según acta de fecha 8 de enero de 2005, que se acompaña, fs. 72 de autos.
Alega en síntesis, que la casa en el momento en que ella se mudó para vivir en la casa, se encontraba en las condiciones señaladas, es decir, no estaba en las óptimas condiciones que dice el contrato presentado por la actora, sino ya con deterioros por el uso.
Acompaña a su escrito, copias de los contratos de alquiler de inmueble suscrito entre la Sra. Zulema Esther Zanotti Cavazzoni de Caballero y la Inmobiliaria "El Parque" en carácter de administrador del inmueble propiedad de la Sra. Rosa Esther Espinoza, que empiezan en el año 1998 y se renuevan periódicamente, referidos al inmueble con Cta. Cte. Ctral. 13-0386-03, sito en la calle María Auxiliadora N° 783 de Lambaré. Es decir evidentemente el mismo inmueble. Entre dichos contratos, destacamos desde ya, el obrante a fs. 63, que data del 16 de julio de 2001, con vencimiento el 16 de julio de 2002, que es del mismo tenor al presentado por la actora al momento de promover la demanda. Fs. 8 de autos. Se acompañaron además los recibos de pago de alquiler del inmueble por todo el tiempo desde el año 1998 en adelante.
Corrido traslado de estos documentos, la actora no negó la veracidad de los mismos, limitándose a señalar que la cuestión del presente caso se circunscribía al contrario suscrito entre las partes en el año 2004 y que los antecedentes, es decir los anteriores contratos, no tenían relevancia en el presente caso.
Esta misma tesitura adoptó el a quo al momento de dictar sentencia.
Anticipo que disiento con este criterio. Los arts. 708 y ss del CC, al referirse a las reglas de interpretación de los contratos, entre otros principios nos señalan la obligación de indagar la intención común de las partes, su comportamiento total; esto significa, antes, durante y después inclusive, de la conclusión del mismo, porque después de su examen, se visualiza la real intención de las partes al momento de contratar.
Establecido entonces que la vivienda de la actora, no estuvo deshabitada antes del 17 de julio de 2004, o del 1 de agosto de 2004, sino antes bien, era habitada por la familia de la hija de la demandada, donde residía la misma con su familia, resulta claro que desde el año 1998 la vivienda estaba siendo ocupada y sufriendo los deterioros progresivos que el uso normal le ocasiona a cualquier vivienda. Ello nos lleva a la conclusión de que la vivienda no se encontraba en las óptimas condiciones que expresa la cláusula sexta del contrato presentado por la actora.
Otras pruebas obrantes en autos, nos conducen también a confirmar la posición de la demandada en el sentido de que la misma, habitó el inmueble recién desde el 1 de agosto de 2004, según las declaraciones de los testigos Ninfa Victoria Banks de Echeverría, fs. 104 de autos, Blasia Paulina Cáceres, fs. 108, Francisca Cáceres de Martínez, fs. 109 de autos; todos ellos vecinos del lugar que han sido contestes en afirmar que el inmueble era primeramente alquilado por la hija de la demandada, la Sra. Zulema Esther Zanotti Cavazzoni de Caballero y que la demandada, Zulema Vda. de Zanotti Cavazzoni, recién fue a vivir en dicho lugar con posterioridad a esa fecha, 1 de agosto de 2004.
En el mismo sentido, los testigos, Oscar Daniel Ferreira, fs. 105 de autos; Liliana Páez de Velásquez, fs. 124 y Silvia Peña de Bogado, fs. 132, señalaron que la demandada vivía antes del 1 de agosto de 2004 con su hijo en el barrio Campo Grande de Asunción, y que en la casa de Lambaré, vivía su hija Zulema Zanotti Cavazzoni de Caballero.
Si bien los testigos ofrecidos por la actora, Justina Riveros, Lucía González de Abad señalaron que la demandada vivía en el lugar ya en el año 2000, ello contradice la posición de la actora, que había, en el escrito de demanda, dicho que la demandada entró a vivir en el inmueble en el año 2004.
Aún, en el supuesto de que la demandada haya frecuentado la casa de Lambaré, la misma no era responsable como locataria en esa fecha, ya que se encuentra probado por los contratos, que la locataria era su hija.
Para corroborar aún más la posición de la demandada, se tiene que la misma había señalado, que a los pocos días de estar en el inmueble, la propietaria ordenó bloquear el teléfono, por lo que tuvo que pedirle que le transfiera a su nombre, ese hecho fue confirmado por el informe de la empresa Copaco obrante a fs. 159 de autos, que señala que el teléfono N° (…), fue bloqueado debido a la solicitud formulada en ese sentido por la actora.
Concluyo entonces, que no es cierto que la demandada haya entrado al inmueble propiedad de la actora, en calidad de inquilina el día 17 de julio de 2004 sino que recién lo hizo el primero de agosto de 2004; tampoco es cierto que el inmueble se encontraba en óptimas condiciones en ese momento.
En cuanto al estado en que se encontraba el inmueble al momento en que la demandada lo abandono, se tiene el acta labrada por la Escribana M. A. R., que detalla las condiciones del inmueble al 11 de enero de 2005. La actora, señala que tuvo noticias que la demandada abandonó el inmueble en el mes de noviembre de 2004, la demandada reconoce que salió de la casa en diciembre de 2004, habiendo previamente pintado toda la casa, actividad que fue desarrollada por el Sr. Oscar Ferreira, que no solo declaró a fs. 105 lo mismo, sino que además reconoció el documento de fs. 55, es decir el recibo por los trabajos de pinturas, arreglo general y limpieza del inmueble, efectuado en fecha 22 de diciembre de 2004.
Por otra parte, están también probados los trabajos de reparación realizados por la Arq. Larissa Kujawa en la vivienda propiedad de la actora pero de lo que no se tiene es la certeza de que los deterioros sean solo del corto período que la demandada estuvo al frente de la locación, o si ello ya vienen de la época que el inmueble era alquilado por su hija.
Como en toda demanda que reclama el resarcimiento por daños y perjuicios, el actor debe probar la existencia del daño, esto es el perjuicio patrimonial de orden físico o moral, la causa o el motivo del daño, el nexo causal, es decir, el vínculo entre la acción u omisión del demandado, y el resultado dañoso en su patrimonio, y por último la cuantificación del mismo porque son hechos (art. 249 CPC).
Al tratarse de responsabilidad contractual como el de autos, estos requisitos no varían en lo esencial, salvo lo referente a las obligaciones que surgen a partir del art. 715 del CC, en general, así como las causas de exoneración de responsabilidad, que hayan pactado las partes.
En el presente caso, surgen indudablemente dudas en cuanto al nexo causal, es decir, que la demandada, sea la responsable de los daños, la actividad probatoria de la actora no ha acreditado dicho extremo, necesario para la procedencia de la demanda, puesto que si consideramos que los daños enunciados por la actora, son a consecuencia del uso habitual y normal de la vivienda, durante siete años por la familia Caballero Zanotti Cavazzoni, desde el año 1998 sería de aplicación el art. 829 de CC, quedando la demandada, exenta de responsabilidad.
Por las razones expresadas, voto por revocar la sentencia en alzada, debiendo rechazarse la demanda, con costas a la actora por aplicación del art. 193 y 203 del CPC. Es mi voto.
Los Dres. Zuccolillo Garay de Vouga y Báez Maiola manifestaron: Adherirse al voto del Dr. Paredes Bordón por los mismos fundamentos.
Con lo que se dio por terminado el acto previa lectura y ratificación del mismo firman los Excmos. Señores Miembros el Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial, segunda sala, por ante mí el Secretario Autorizante, quedando acordada la Sentencia que inmediatamente sigue:
SENTENCIA Nº 106
Asunción, 8 de setiembre de 2008.
VISTO: Por el mérito que ofrece el acuerdo precedente y sus fundamentos,
EL TRIBUNAL DE APELACIÓN EN LO CIVIL Y COMERCIAL
SEGUNDA SALA
RESUELVE:
1.- DECLARAR DESIERTO el recurso de nulidad.
2.- REVOCAR LA SD N° 683 de fecha 16 de octubre de 2007 dictada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial del Undécimo Turno.
3.- COSTAS A LA ACTORA por aplicación del art. 193 y 203 del CPC.
4.- ANOTAR, REGISTRAR Y REMITIR copia a la Excma. Corte Suprema de Justicia.-
Ante mí:
María Teresa Cañete.- Sec.
Juan Carlos Paredes Bordón.-
María Sol Zuccolillo Garay de Vouga.-
Gerardo Báez Maiola.-
(CZ) |
