En la ciudad de Asunción, Capital de la República del Paraguay, a los veinte y un días del mes de mayo del año dos mil ocho, estando reunidos en la Sala de Acuerdos de la Corte Suprema de Justicia los Señores Ministros de la Sala Civil y Comercial, Doctores: RAÚL TORRES KIRMSER.- MIGUEL OSCAR BAJAC ALBERTINI.- SINDULFO BLANCO., ante mí, el Secretario Autorizante, se trajo al acuerdo el expediente caratulado: Ayala de Molinas, Juana E. c. Aurora Inmobiliaria S.A
Previo el estudio de los antecedentes del caso, la Corte Suprema de Justicia, Sala Civil y Comercial, resolvió plantear la siguiente:
CUESTION:
1ª) ¿Es nula la sentencia apelada?
2ª) En caso contrario, ¿se halla ajustada a Derecho?
1ª cuestión: El Dr. Torres Kirmser, dijo: El recurrente no fundó el presente recurso, refiriéndose sus agravios exclusivamente al recurso de apelación. De esta manera, al no apreciarse vicios o defectos que permitan declarar de oficio la nulidad de la recurrida, el recurso debe ser declarado desierto.
Los Dres. Bajac Albertini y Blanco, dijeron: Que se adhieren al voto del preopinante por sus mismos fundamentos.
2ª cuestión: El Dr. Torres Kirmser, dijo: Por Sentencia Definitiva N° 592 de fecha 1 de julio de 2003 el Juez de Primera Instancia en lo Civil y Comercial del Primer Turno de la Capital resolvió: "I. Hacer lugar, a la Excepción de Falta de acción pasiva deducida por la parte demandada Aurora Inmobiliaria S.A., de conformidad a los términos expuestos en el considerando de la presente Resolución. II- Rechazar la presente demanda de obligación de hacer escritura pública promovida por la Sra. Juana E. Ayala de Molinas contra Aurora Inmobiliaria S.A., por improcedente, de conformidad a los fundamentos expresados en el exordio de la presente Resolución. III. Imponer las costas a la parte vencida. IV. Notificar por Cédula. V. Anotar… (sic., f. 72 vlto.).
Recurrida la mencionada sentencia, el Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial, Segunda Sala de la Capital, por Acuerdo y Sentencia N° 163 de fecha 27 de septiembre de 2004, resolvió: "1) Declarar desierto el recurso de nulidad. 2) Revocar el apartado primero de la SD N° 592 de fecha 01 de julio de 2003, en cuanto a la admisión de la falta de acción. 3) Revocar el apartado segundo de la SD N° 592 de fecha 01 de julio de 2003 y, en consecuencia, hacer lugar a la demanda por obligación de hacer escritura pública promovida por Juana Evelia Ayala de Molinas contra Aurora Inmobiliaria, condenando a la demandada a ordenar la escrituración a favor de la actora del inmueble objeto de la litis, Lote 6, Manzana V, con Cta. Cte. Ctral. 15-952.13, en el plazo de 10 días bajo apercibimiento de hacerlo el juzgado en su sustitución. 4) Anotar… (sic, f. 91).
La parte recurrente expresó agravios contra el Acuerdo y Sentencia dictado por el Tribunal de Alzada en los términos del escrito obrante a fs. 97/104 de autos. Tras indicar las modalidades de su operación en el mercado, a través de la actividad de corretaje comercial, sostiene que la demandante suscribió el boleto de compraventa con los propietarios del loteamiento, y su mandante expidió la correspondiente orden de escrituración, sucediendo en ese ínterin la muerte de la Sra. María Luisa Candia de Burt. Reitera que Aurora Inmobiliaria no suscribió ningún contrato con la demandante, y que no es propietaria del lote, por lo que no puede transferir el dominio. Alega que el Tribunal de Alzada confundió los términos y el alcance de la orden de escrituración, y se agravia por la invocación del art. 743 del CC. Niega la existencia del contrato de venta, alegando la presencia de corretaje y aduce que el actor sabía que el inmueble vendido no era de la Inmobiliaria. Rechaza la condena, porque a su entender no se puede condenar a transferir un derecho que no se posee. Tras alegar el carácter violatorio de la Constitución Nacional, solicita la revocación de la sentencia en recurso.
La actora contestó el traslado en los términos del escrito de fs. 106/108 vlto., relatando las vicisitudes del presente juicio y sosteniendo que Aurora Inmobiliaria ordenó la escrituración de la res litis, negando que Aurora Inmobiliaria haya mencionado su carácter de intermediaria, y aludiendo que dicha invocación es posterior a la firma del contrato de compraventa. Invoca la constancia expedida en fecha 16 de octubre de 1995, y aduce que se enteró de que los propietarios del inmueble eran otros al momento de contestación de la demanda. En estos términos solicita la confirmación de la sentencia apelada.
Como primera cuestión, un deslinde procesal. En esta instancia el apelante no ha propuesto la cuestión relativa a la falta de acción basada en que la adquisición fue realizada en condominio (fs. 47/48), por lo que la misma no puede ser ya tratada en esta instancia, a tenor del art. 420 del CPC, ya que dicha cuestión no fue planteada por la apelante. De todas maneras, igualmente la pretendida falta de acción no es tal, atentos a la clara norma del art. 501 del CC.
Establecido esto, debemos analizar si la prueba producida es suficiente para determinar las partes del contrato privado de compraventa del inmueble individualizado como Lote 6, Manzana V, Cta. Cte. Ctral. N° 15-952-13, de la Fracción María Luisa. Obviamente, un contrato de tal índole queda enmarcado en la disposición del art. 701 del CC, y en cuanto a la actividad probatoria la misma se rige por el art. 704 del mismo cuerpo legal, atentos a que la transferencia de inmuebles exige la forma de escritura pública.
La orden de escrituración de fs. 2 es contundente, en el sentido de señalar a Aurora Inmobiliaria S.A. como la vendedora. Mayor abono a esta posición trae la instrumental de fs. 3, en la que Aurora Inmobiliaria S.A. hace constar que la res litis fue adquirida de su firma, al tiempo de consignar el pago total de las cuotas correspondientes. Se cumple así la disposición del art. 719 del CC, relativa a la necesidad de prueba del pago de la prestación del demandante en la demanda por cumplimiento de contrato bilateral.
De este modo, la parte demandada no solo ha celebrado el contrato de compraventa, sino que no ha podido arrimar ninguna prueba tendiente a desvirtuar su carácter de vendedor. La mera presentación del título de propiedad a nombre de otro, desde luego, es absolutamente insuficiente. En cuanto al contrato obrante a fs. 41/43, el mismo no ha sido reconocido en juicio conforme a las disposiciones del art. 307 in fine del CPC, por lo que le es inoponible a la actora. Pero, como prueba indiciaria, debilita aún más la posición de la parte demandada, pues que los propietarios "… otorgan a AISA el derecho exclusivo e irrevocable para la venta y cobranza de los lotes resultantes del fraccionamiento de un inmueble…" (fs. 41). La cláusula quinta de dicho contrato, en el mismo sentido, indica que AISA puede servirse de corredores y agentes para la venta.
En consecuencia, queda absolutamente claro que quienes contrataron la compraventa son Aurora Inmobiliaria S.A., como vendedora, y Juana Evelia Ayala Díaz y Pedro Emiliano Talavera, como compradores. La tesis del apelante, relativa a su carácter de corredor, no se sostiene, pues el corredor no concluye el negocio, sino que acerca a las partes para su celebración, a norma del art. 951 del CC. En este caso, es Aurora Inmobiliaria quien inequívocamente ha celebrado el contrato, al certificar que "el lote 6 de la manzana V de la Fracción 'María Luisa', fue adquirido de nuestra firma por los Señores Juana Evelia Ayala Díaz y Pedro Emiliano Talavera" (fs. 3). El vendedor, inequívocamente, es Aurora Inmobiliaria, por lo que no existe falta de acción.
Sin embargo, es cierto que la cosa vendida no es de propiedad del vendedor. Ello consta y se aprecia a través de la compulsa del plano de fs. 44, y sobre todo del título de fs. 32, donde se consigna la titularidad en condominio de los Sres. María Luisa Candia de Burt y Carlos Alberto Levi Sosa. En estas condiciones, es lógico y ajustado a derecho aplicar la disciplina de la venta de cosa ajena, puesto que la calificación de la pretensión y situación jurídica es labor del juez, a norma del art. 159 inc. e) del CPC.
Corresponde, pues, aplicar el art. 743 del CC, que regula la compraventa de cosa ajena. Al mismo tiempo, establece cuáles son las obligaciones del vendedor: "Éste está obligado a procurar su adquisición al comprador". En este punto es donde al apelante le asiste razón: no puede transmitirse el dominio sobre un bien ajeno, y la sentencia no puede condenar en consecuencia. Ello es consecuencia directa de que, en este caso, la compraventa no produce un efecto real, como lo tiene en la hipótesis normal a mérito del art. 1966 del CC; sino meramente obligatorio, es decir, el vendedor asume la obligación de procurar el dominio al comprador, y éste adquiere el derecho personal a la conducta en tal sentido del "tradens".
La doctrina es clara al respecto: "El art. 1476 n. 2 dispone que en la venta obligatoria el vendedor tiene la obligación de hacer adquirir al comprador el derecho vendido. Esta obligación consiste en cumplir el acto que procurará al comprador la adquisición de la propiedad o del derecho vendido" (Rubino, Domenico. La compravendita. Milán, Giuffré, 2ª ed., 1962, pág. 311). Por eso, "cuando se trata de inmuebles o de derechos inmobiliarios, el comprador no adquiere inmediatamente el derecho vendídole. Es decir, se presenta como una compraventa con efectos obligatorios: específicamente, el estipulante está obligado a hacer adquirir el derecho al comprador. Si no le hace obtener tal adquisición, su responsabilidad subsiste incluso si el comprador, al momento de la conclusión de la venta, conocía la situación real" (Rubino, Domenico. Ob. Cit., pág. 337).
Es aquí, en consecuencia, donde el agravio debe ser atendido, y al mismo tiempo delimitar y analizar cuidadosamente las pretensiones de condena del actor. Lo que éste pretende -el otorgamiento de escritura pública por parte de Aurora Inmobiliaria S.A.- es imposible, o mejor dicho inocuo, pues la escritura en cuestión no sería idónea para transferir el derecho. Por ello, no nos hallamos en una situación que permita la ejecución de la transferencia en forma específica, ni mucho menos en forma subrogada por el Juzgado, puesto que en la compraventa de cosa ajena no se produce el efecto real de la transmisión del dominio sino el meramente personal, que impone al vendedor una obligación de hacer: la de arbitrar los medios necesarios para el traspaso de propiedad.
Este traspaso puede hacerse de la forma más variada. La jurisprudencia italiana, cuya legislación es fuente de nuestra normativa relacionada con la compraventa de cosa ajena, enseña: "En caso de venta de cosa ajena, la obligación del vendedor puede ser cumplida ya sea mediante la compra de la cosa por su parte, con el automático e inmediato traspaso de la propiedad al comprador, sea incluso mediante la venta directa de la cosa operada por el tercero propietario a favor del comprador. En este último caso, sin embargo, a los fines de valorar el cumplimiento de la obligación es necesario que la venta directa haya tenido lugar como consecuencia de una actividad desarrollada por el mismo vendedor en el ámbito de sus relaciones con el propietario, y que este último manifieste, en forma clara e inequívoca, la voluntad de vender el bien de su propiedad al comprador. Solo en dicho modo, gracias al efecto traslativo, se realiza el resultado que el comprador perseguía y que el vendedor se obligó a procurarle". Cass. 2-2-98, n. 984; Cass. 18-2-86, n. 960.
En síntesis, la condena directa a escriturar es imposible, porque el propietario no contrató y la venta de cosa ajena no puede tener efectos reales -que en suma, es lo pretendido por el actor-. Por ende, como la demanda que se promovió aquí no es otra sino la de cumplimiento contractual en los términos de los arts. 701 y 719 del CC, existe cumplimiento en tanto el vendedor no produce el resultado perseguido: la transferencia de la propiedad.
Ahora bien, como la parte actora pretende el cumplimiento in natura de la obligación, no cabe sino fijar el plazo para el cumplimiento de conformidad con el art. 424 del CC y a lo solicitado en el punto IV del petitorio de fs. 21, en cuanto a la fijación de plazo. Es decir, incluso en la demanda original por escrituración se ha pedido la fijación de plazo para que el deudor proceda voluntariamente al efecto. De esta manera, al pretender la actora -al fin y al cabo- el traspaso de la propiedad, y siendo imposible la condena a escriturar, solo queda fijar un plazo para que el vendedor cumpla con su obligación de procurar la cosa vendida a la actora, del modo que lo crea más conveniente, dado que la prestación es de resultado y no de medios, el que se establece en treinta días. En estos términos debe ser modificado el apartado tercero de la sentencia recurrida, manteniendo lo demás decidido. Con ello, obviamente, queda sin efecto la condena de escriturar.
En cuanto a las costas, la actora no obtuvo la condena a escriturar, pretensión principal; pero tampoco la parte demandada obtuvo el rechazo de la demanda. De esta manera, se configura el supuesto de vencimiento parcial y mutuo al que alude el art. 195 del CPC, correspondiendo la imposición proporcional de las costas en un 50 % para cada parte. Lo que, señalamos obiter, no es igual a la exención de costas, puesto que este último caso cada parte soporta las suyas; mientras que en la imposición proporcional cada parte soporta la mitad de todas las producidas en juicio. Así voto.
El Dr. Bajac Albertini, dijo: En los términos expuestos me adhiero al voto del Ministro preopinante, considerando pertinente enfatizar las siguientes fundamentaciones:
Del análisis de las constancias de autos, y en especial de la instrumental obrante a fs. 2, por la cual Aurora Inmobiliaria S.A. solicita al Escribano L.A.P. la confección de la escritura traslativa de dominio del Lote 6 de la Manzana V - Fracción "María Luisa", soy de la opinión de que la misma constituye una de las pruebas fundamentales en juicio, no habiendo sido redargüida de falsa y de la cual se desprende que la accionada no especificó o aclaró al referido Escribano que la propiedad no le pertenecía y que aquella fue la intermediaria en la venta del inmueble. De manera que dicha prueba refuerza el argumento de la accionante (fs. 49) en el sentido que desconocía que la Inmobiliaria no era la propietaria del inmueble.
Por otra parte, no es ocioso enfatizar que el corredor es aquel que se interpone profesionalmente entre la oferta y la demanda para promover y facilitar la conclusión de contratos. El corredor es un auxiliar de comercio, no realiza el contrato en su nombre ni actúa como mandatario, pues no representa al comitente, se limita a vincular a la partes y son éstas las que formalizan el contrato. En consecuencia, concuerdo con la opinión del Ministro preopinante en que mal podría la demandada alegar tal carácter, siendo que Aurora Inmobiliaria S.A. contrató con Juana Evangelina Ayala Díaz y Dulcidia A. Ayala Díaz (quien cedió sus derechos a Pedro Emiliano Talavera) como vendedora y compradora respectivamente.
Así las cosas como ya se coligiera precedentemente el juicio traído a estudio se configura en lo dispuesto en el art. 743 del CCP y del análisis del mismo se concluye que en la venta de cosa ajena lo debido por el vendedor no es trasmitir la cosa, porque esta obligación es jurídicamente imposible, ya que nadie puede transmitir un derecho que no tiene, sino adquirir la cosa de su dueño para transmitirla al adquirente o la de procurar que la transferencia sea hecha por el propietario. En tales condiciones Aurora Inmobiliaria deberá realizar las gestiones necesarias a fin de que los compradores obtengan la escritura pública del inmueble adquirido.
El Dr. Blanco, dijo: Que se adhiere al voto del Ministro preopinante por sus mismos fundamentos.
Con lo que se dio por terminado el acto, firmando SS.EE., todo por ante mí, que certifico, quedando acordada la sentencia que sigue:
SENTENCIA Nº 251
Asunción, 21 de mayo de 2008
VISTO: Por los méritos del Acuerdo que antecede,
LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA,
SALA CIVIL Y COMERCIAL,
RESUELVE:
1.- DECLARAR desierto el recurso de nulidad.
2.- MODIFICAR el apartado tercero del Acuerdo y Sentencia N° 163 de fecha 27 de septiembre de 2004, dictado por el Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial, Segunda Sala, en el sentido de fijar el plazo de treinta días para que el vendedor cumpla con la obligación de procurar el dominio de la cosa vendida a la actora.
3.- IMPONER las costas en una proporción de 50 % para cada parte.
4.- ANOTAR, notificar y registrar.
Ante mí:
Alejandrino Cuevas Cáceres.- Sec.
Raúl Torres Kirmser.-
Miguel Oscar Bajac Albertini.-
Sindulfo Blanco.-
(CZ)
|
