ACUERDO Y SENTENCIA Nº 5/10

"CONSORCIO DE COPROPIETARIOS EDIFICIO ALTOS DE PALERMO C/ CONSTRUCTORA ATLAS SACI S/ ACCION EJECUTIVA".

En la ciudad de Asunción, Capital de la República del Paraguay, a los ocho días del mes de febrero del año dos mil diez, estando reunidos en la saña de Acuerdos del Excelentísimo Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial, Tercera Sala, los señores Miembros Dres. MARIA MERCEDES BONGERMINI PALUMBO, NERÍ EUSEBIO VILLALBA FERNANDEZ Y FREMIORT ORTIZ PIERPAOLI, bajo la presidencia de la primera de los miembros nombrados y por ante mí el Secretario autorizante, se trajo a acuerdo el expediente caratulado: "CONSORCIO DE COPROPIETARIOS EDIFICIO ALTOS DE PALERMO C/ CONSTRUCTORA ATLAS SACI S/ ACCION EJECUTIVA", a fin de resolver los recursos de nulidad y apelación interpuesto por el abogado CESAR EDUARDO COLL RODRÍGUEZ contra la S.D. Nº 486 de fecha 30 de julio de 2.008, dictada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial del Décimo Tercer Turno.

Previo estudio de los antecedentes del caso, el Tribunal resolvió plantear y votar las siguientes;

CUESTIONES:

¿ES NULA LA SENTENCIA APELADA?

¿EN SU CASO, SE DICTO CONFORME A DERECHO?

Practicando el sorteo de ley resultó el siguiente orden de votación: VILIALBA FERNÁNDEZ, BUONGERMINI PALUMBO Y MARTINEZ PRIETO a la primera cuestión planteada el Dr. Villalba Fernández,

DIJO: El recurrente al no haber fundado este recurso interpuesto, y siendo, los agravios vertidos por el mismo en sustento de éste recurso pudiendo ser resuelto por vía de la apelación también ejercitada, debiendo por ende ser declarado desierta" al no haberse contratado en la resolución examinada vicios u omisiones procesales de naturaleza solemne o formal que autoricen a éste Tribunal a una declaración de nulidad de oficio, conforme lo establecen loa Acts. 15 inc b), 113 y 404 del Código Procesal Civil.

OPINIÓN DE LA DRA. BUOHGERMINI PALUMBO, DIJO; NULIDAD: El recurrente., en su escrito de fs., 124/126, no ha fundado el recurso. Por lo demás, y dado que no se advierten en la sentencia recurrida vicios o defectos que autoricen a esta Magistratura a declarar la nulidad de oficio, el recurso debe ser declarado desierto.

A SU TURNO EL DR. ORTIZ PIERPAOLI, MANIFIESTA; Que se adhiere al voto precedente.

A LA SEGUNDA CUESTION PLASTEADA, EL DR. VILLALBA FERNANDEZ, DIJO; Por la Sentencia apelada N° 486 de fecha 30 de julio de 2.008, la .instancia anterior resolvió: 1.- NO HACER LUGAR e la excepción de inhabilidad de titulo deducida por CONSTRUCTORA ATLAS S.A.C.I. contra el progreso de la presente ejecución de conformidad con los términos del exordio de esta resolución. II.- LLEVAR ADELANTE con costas, la ejecución promovida por el CONSORCIO DE COPROPIETARIOS EDIFICIO ALTOS DE PALERMO en contra de CONSTRUCTORA ATLAS S.A., por cobro de la suma de GUARANÍES VEINTICUATRO MILLONES QUINIENTOS TREINTA. Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y UNO Gs. 24.539.851), hasta que la actora se haga integro pago del capital reclamado, mas intereses. III.- IMPONER las costas a la parte perdidosa. IV. ANOTAR... (fs. 107/109 y vlta.).

De dicha sentencia recurre el representante convencional de la parte demandada y presenta su escrito de expresión de agravios, que obra a fs. 124/126, manifestando su desacuerdo con la sentencia pronunciada por el a quo. Manifiesta, que su parte ha demostrado que el instrumento presentado (certificado de deuda) por la, accionante carece de requisitos para la ejecución. Dice, que el instrumento carece de titular de la deuda que posee fecha cierta, deba mencionar le suma liquida, parece certeza en la determinación de la obligación, se omitió el requisito de las disposiciones del reglamento de copropietarios. En cuanto a la falta de legitimación pasiva aduce, que las obligaciones a que se encuentra vinculada su mandante, estén determinadas en la Ley Nº 1909/2002, que establece la responsabilidad a los compradores del pago de impuestos, tasas y contribuciones que afecten al lote comprado, causando entonces la inscripción preventiva en los registros públicos el efecto erga omnes entra vendedor y comprador, no siendo exigible los gastos de expensas comunes. Termina su exposición con la formulación del petitorio de rigor.

La contraparte, representado por el abogado OSVALDO LUCES ROLON, contesta el traslado de los agravios de la contraparte fundando la defensa de la sentencia recurrida. Alega, que el instrumento presentado reúne todos los requisitos de forma y fondo para su ejecución. Argumenta que el reglamento de copropietarios establece los requisitos básicos la demanda del crédito por vía ejecutiva contra el deudor de las expensas comunes. De la legitimación pasiva arguye, que la legislación establece la obligación de pago de las expensas comunes al propietario del inmueble y así lo constata el informe de la oficina registral a nombre de la parte demandada y la inscripción preventiva no le desobliga a la accionada.

Manifiesta, que la liquidación presentada reúne todos los requisitos exigidos por la ley procesal y no existe prueba que la demandada no sea la propietaria del inmueble. Concluye su contestación, formulando el petitorio correspondiente.

De las constancias de autos, a los efectos del reexamen de la sentencia en alzada, se debe partir del analizar si efectivamente el instrumento respaldatorio de la acción presentado reúne los requisitos exigidos por el Código Procesal Civil para ser demandado por la vía ejecutiva, Es así que el Certificado Complementario de Deuda agregado a fs. 35/36 de autos, en donde se consigna que la descripción de los montos adecuados se encuentra conforme al Art. 12 del Reglamento de Copropietarios en relación al titular del dominio de la unidad Nov. 1301. El cual, se encuentra avalado por el reglamento adjunto a fs.- 06/29 y el informe de la Dirección General de los Registros Públicos, donde se hace constar que el titular del inmueble afectado es la demandada "CONSTRUCTORA ATLAS S.A.C.I.". Es así que el Art. 449 del Código Procesal Civil dices: "Créditos por expensas comunes. Constituirá título ejecutivo el crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de la propiedad por pisos o departamentos. Con el escrito en que se promueva la ejecución deberán acompañarse certificado de deuda que reúnan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad. Si éste no lo hubiere previsto, deberá agregarse copia protocolizada de las actas de las reuniones del consorcio, celebradas de conformidad con el reglamento, en las que se ordenaron o aprobaron las expensas. Asimismo, se acompañará constancia de la deuda líquida y exigible del plazo concedido a los copropietarios-; para abonarla, expedida por el administrador o quien haga sus veces.'. Entonces, estando determinado el titular del crédito reclamado, el titular de la deuda y el monto liquido, esos elementos hacen que el instrumento basé de la reclamación reúna las rendiciones para su exigibilidad por la ejecutiva.

Por otro lado cabe constar que la parte demandada en realidad no ha alegado la inexistencia de la deuda, solo argumentado que no es su parte la obligada al pago del crédito exigido. Aduciendo la existencia de una anotación preventiva en los registros públicos, que obra en el informe registrar mencionado precedentemente. Cabe aclarar en ese sentido que el efecto erga omnes de la anotación en los archivos públicos no la eximen a. las partes contratantes de las obligaciones asumidas con anterioridad entre ambas.

En cuanto a la legitimación pasivo, a la legitimación pasiva cuestionada por la accionada, el vínculo procesal se encuentra procesal se encuentra establecido por las mismas pruebas instrumentales que fueron presentadas por la demandante. Y no existe constancia alguna en el proceso que la obligada haya perdido la titularidad y el dominio del inmueble afectado, que como se menciona ra en el párrafo anterior la inscripción preventiva no causa la perdida de los derechos de propiedad y dominio del otorgante. Esos efectos recién se perfeccionan con la inscripción definitiva, conforme lo determina el Art. 302, 306 del Código de Organización Judicial.

En conclusión, de todo lo expuesto en los párrafos precedentes es criterio de este Miembro preopinante que la sentencia recurrida debe ser confirmada en todas sus partes.

En cuanto a las costas ellas deberán ser impuestas a la carta perdidosa de conformidad a lo dispuesto en el Art. 203 del Código Procesal Civil.

OPINIÓN DE LA DRA. BUONGERMINI PAL0MBO, DIJO: APELACION: Se trata de establecer la procedencia o no de la excepción de inhabilidad de titulo opuesta al progreso de la ejecución bajo dos argumentos: la falta de legitimación pasiva para el cobro ejecución -en la especie un certificado de deuda por expensas comunes. Las veremos sucesivamente.

En cuanto a la regularidad de la certificación, ella debe verse tan solo en sus aspectos formal es de creación del título, facultades y competencias del órgano emisor y cumplimento de loa requisitos legales para su emisión. El art. 449 del Cód. Proc. Civ. trae a cuento estos requisitos, los cuales son propios y especiales de este tipo de crédito, al cual la ley ha entendido conveniente otorgarle fuerza ejecutiva. Estos créditos, cuyo titular es siempre el consorcio, son creados como consecuencia de la existencia, conservación y el funcionamiento de un edificio. Es decir, se requieren para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del edificio común. De ahí que ningún copropietario se pueda liberar de contribuir a la satisfacción de tales gastos -arts. 2138 y 2140 del Cód. Civ.-. Como vemos, los títulos por expensas comunes tienen una naturaleza singular y propia, por lo que pretender equipararlos o sujetarlos al régimen de otros documentos obligaciones, como son los títulos de crédito, que cuentan con una mecánica y un funcionamiento bien distinto -nacen para circular-, constituye un desacierto.

El Código de Formas prescribe que constituiré titulo ejecutivo el certificado de deuda que reúna los requisitos exigidos por el reglamento de copropietarios. Luego, los requisitos para la creación de cada crédito en particular por expensas comunes- habrán de ser los expresamente contenidos en cada reglamento de copropiedad en particular y no otros. A su vez, le certificación debe ajustarse al requerimiento general establecido en el art. 439 del Cód. Proc. Civ.; debe tratarse de una deuda liquida y exigible.

El art. 12 del reglamento de copropiedad y administración del consorcio accionante (fs. 19} prescribe que el copropietario que no cumpliere con el pago anticipado de las expensas se constituirá en mora de pleno derecho y que podrá demandado por vía del juicio ejecutivo, previa notificación por telegrama colacionado que le hará el administrador, bastando la liquidación debidamente firmada y sellada por la administración. De este artículo deben ser extraídas las exigencias que debe reunir el instrumento para constituir un titulo regular. Se observa que éstas son; la liquidación de la deuda suscrita y sellada por el administrador y la notificación de la deuda al copropietario realizada por medio de telegrama colacionado. Nada prescribe respecto de la individualización nomina del titular del piso o departamento. Luego, el requisito no es exigido y la titulación indirecta o innominada del certificado indicando al titular del dominio de la Unidad N° 1301 es perfectamente válida. Por lo demás, con esta designación se puede identificar perfectamente al sujeto obligado, que lo será en tanto y en cuanto sea propietario de la cosa. No hay, pues, indeterminación del sujeto pasivo obligado, lo cual de por invalidaría el titulo.

A fs. 35/36 obra el certificado de deuda expedido por el Consorcio Altos de Palermo a través de su administrador el Lic. Javier Cardozo, quien fuera designado en tal carácter en la asamblea general ordinaria N° 6 de fecha 27 de abril de 2000, protocolizada por escritura pública N° 14 de fecha 2 de julio de 2006- Este certificado, al igual que el de fs. 53/54, nuestra una liquidación precisa y detallada de la deuda del titular de dominio de la Unidad Nº 1301, que va desde el mes diciembre de 1999 hasta el mea de noviembre de 2006. No pueden, pues, haber dudas respecto de la liquidez de la deuda; esta se encuentra perfectamente cuantificada y precisamente explicitada respecto de cada uno de los rubros exigidos por el reglamento de copropiedad: expensas, multa e interés mensual.

En cuanto a su exigibilidad, vemos que el art. 11 prescribe que el administrador presentara a fin de mes la totalidad de los gastos comunes, y cada propietario deberá retirar de la Administración y abonar el gasto correspondiente, del primero al quinto día del raes, en el domicilio de la Administración-, la suma que le corresponda conforme a su porcentaje de copropiedad. Luego, recordemos aquí que el art. 12 del reglamento establece la mora automática en el pago de los gastos comunes, sin necesidad alguna de interpelación previa por parte del administrador. En estas condiciones, la deuda deviene enteramente exigible. Por último vemos que se ha notificado por telegrama colacionado a la firma Constructora Atlas S.A.C.I. de la deuda en fecha 8 de agosto de 2006. Esta empresa, según surge del informe de condiciones de dominio expedido por la Dirección General de Registros Públicos fs. 43), es propietaria registral del departamento Nº. 1301-Piso 13.

Así las cosas, tenemos que al examinar los requisitos formales del título se ve que se han cumplido los presupuestos legales de la emisión, así como respecto del sujeto del cual emana y la suscripción respectiva del instrumento y su notificación.

Otro asunto es el referente a la legitimación. A continuación se harén algunas consideraciones acerca de la falta de legitimación pasiva. El accionado alegó haber transferido a la Sra. María Angélica Quiñones el departamento sobre el cual pesa la deuda. De las constancias de autos vemos que a fs. 73/81 ha sido agregado un boleto de compraventa. Y que el mismo ha sido inscripto preventivamente en los registros públicos. Debemos, pues, referirnos a la virtualidad que tiene un contrato privado, respecto de las partes y frente a terceros, en relación a la transferencia de la propiedad inmueble. Primeramente debe decirse que los bienes, aún inmobiliarios, se transmiten por contrato -art. 1967 del Cód. Civ. pero esta regla debe ser armonizada con la normativa relativa a las formas, contenida en el art. 700 y siguientes del mismo cuerpo legal, la cual exige que los actos traslativos de dominio relativos a inmuebles -entre los que se inscriben, desde luego los contratos sean hechos en escritura pública, so página 9 de no tenerlos por concluidos -esto es, de no quedar perfeccionados como actos jurídicos. La omisión de la forma exigida encuentra su solución en la ejecución forzada de la obligación de hacer la escritura, regulada en el art. 701. En autos tenemos un boleto de compraventa, sin que exista constancia alguna de escrituración. Este acto negociar sobre el inmueble no satisface la forma exigida por el art. 700, con lo cual no puede producir el efecto traslativo ni siquiera inter partes. La mayoría de la doctrina está conteste en que el boleto de compraventa no es suficiente para hacer adquirir la propiedad. Así se ha dicho. El comprador por boleto: No tiene el dominio (por ser su título insuficiente para adquirir derechos reales). La suscripción del boleto no produce la pérdida del dominio en el vendedor; tampoco lo tiene el comprador aun recibido de la posesión [...] No tiene justo titulo por ausencia de la formalidad legal) (escritura...) (....) No tiene dominio perfecto ni imperfecto..." (Morello, Augusto M. y De la Corina, Pedro Rafael. EL BOLETO DE COMPRAVENTA INMOBILIARIA. 4 ed. Librería Editora Plantean. Págs. 63/64. La Plata, 2008); El boleto de compraventa es un contrato de compraventa imperfecto por falta de forma (conversión formal), cuyo defecto del más importante de sus efectos propio, cual es el de servir título suficiente para que trasmita el dominio"; El titular del boleto de compraventa no tiene acciones reales, salvo por subrogación" (Fazio de Bello, Marta E. TEORIA Y TECNICA DEL BOLETO DE COMPRAVENTA. Ed. A Baco, Buenos Aires. Pág. 83 y 153). En jurisprudencia de la Corte Suprema Argentina en la causa "Melis, Hilda c/ Baudo, Antonio, desalojo" se ha dicho que "...quien se dice propietario de un inmueble sin más titulo que boleto privado de compraventa, no reviste la calidad de tal ni se encuentra comprendido en el periodo inicial del inciso 1 del artículo 602 (los propietarios poseedores a titulo de dueño...), porque tratándose de bienes raíces el dominio recién se consolida con el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de transferencia" (opus cit. 4-12-1962, DJBA, V. 68, p. 173).

Aclarado el punto, pasemos a lo que prescribe el reglamento de copropiedad sobre transmisiones de derechos sobre una unidad. Es menester recordar que el reglamento de copropiedad tiene naturaleza contractual, por lo que se le aplican los principios generales del contrato, con la particularidad de que cada adquirente posterior a quienes originariamente constituyeron el consorcio se convierte en adherente automático de sus reglas. El art. 1º del reglamento de copropiedad reza: "A los efectos de este Reglamento, y de acuerdo a lo dispuesto por el Código Civil Paraguayo queda constituido el condominio que se denominará "ALTOS DE PALERMO", integrado por los titulares de dominio exclusivo de los sectores que se denominan en el Articulo 2º inciso B, todo lo cual se acreditarán con las respectivas escrituras públicas debidamente inscriptas en registro pertinente". Se ve aquí que el reglamento se adecua perfectamente tanto a los modos como a las formas de transmitir el dominio, dado que requiere la extensión de escritura pública para la inserción de un nuevo sujeto -adquirente- al condominio.

Luego prescribe: "En caso de transmisión de dominio, el sucesor, ocupará "ipso jure" el lugar del antecesor de la entidad, a partir de la fecha de la respectiva adquisición. En caso de usufructo, habitación, anticresis, locación o comodato, de cualquier otra clase de acto, hecho o convención, que confiera posesión, tenencia, o uso y goce sobre la correspondiente unidad, que no sea a título de dueño, "los titulares de aquellos derechos no tendrán intervención en el condominio permaneciendo el nudo propietario, en cuanto a sus relaciones con la Entidad, en la plenitud de sus responsabilidades y obligaciones para con ella y en el ejercicio de todos sus derechos de Copropietario, cualesquiera sean los términos de los Contratos celebrados con terceros..." (fs. 11). Aquí se prevé la hipótesis de transmisión de dominio por parte de un adquirente originario a un nuevo sujeto, con posterioridad a la celebración del Consorcio y de su respectivo reglamento de copropiedad. Como se ve, la traslación de las obligaciones opera ipso iure, sin necesidad de ninguna otra formalidad Pero para que ello tenga operatividad, como vimos, el propio reglamento demanda escritura pública.

Por último, resulta importante también referirnos a la cláusula décimo quinta del boleto de compraventa celebrado entre Constructora Atlas S.A. y la Sra. María Angélica Quiñones maquina (fs. 14 vlto.), por la cual ésta asume los gastos que afecten a la Unidad. Aquí tiene lugar otro negocio jurídico, ya entre el demandado y un tercero, por el cual el comprador quedaría obligado en la misma forma que el vendedor frente al consorcio. Aquí debemos hacer algunas precisiones, que inevitablemente nos llevan a la desestimación de la defensa opuesta. Primeramente, el consorcio es un tercero ajeno a los acuerdos que los copropietarios celebren con particulares, por lo que las estipulaciones que se celebren entre éstos resultan inoponibles a aquél. El consorcio tiene el derecho a reclamar la deuda al copropietario de la Unidad imperfectamente transferida, quien cendra que pagarla y, en todo caso, accionar por repetición de lo pagado frente a quien asumo contractualmente el pago -respecto de éste negocio nos referiremos más adelante-. Luego, y aún en el hipotético caso de que la asunción de deuda pueda operar -por permitirlo el reglamento de copropiedad-, el consorcio, en su calidad de acreedor, tendría la potestad de ejecutar la deuda a cualquiera de ellos, y el copropietario registral sólo quedaría liberado por efecto de una estipulación, expresa. Como se ve, ello no ha sucedido en estos autos.

Entre el demandado y el tercero comprador de la unidad, observamos que se ha producido una asunción de deuda -respecto de las expensas-, en los términos del art. 543 del Cód. Civ. La norma, citada textualmente, prescribe: "Si el deudor y un tercero convienen en que éste asuma la deuda de aquél, el acreedor puede adherirse a la convención, caso en el cual será irrevocable la estipulación hecha a su favor. La adhesión del acreedor importa la liberación del deudor originario sólo si éste constituye condición expresa de la estipulación o si el acreedor declara expresamente que lo libera. Si no hay liberación del deudor, queda éste solidariamente obligado con el tercero. En cualquier caso, el tercero queda obligado hacia el acreedor que se ha adherido b la estipulación dentro de los límites en que ha asumido la deuda, y puede oponer al acreedor las excepciones fundadas sobre el contrato en virtud del cual la asunción se ha verificado" Se entiende que la asunción de deuda ópera ínter partes con independencia de la posición asumida por el Consorcio respecto de la convención, según se colige de los términos de la norma. La adhesión al convenio por parte del accionante de haberse producido tendría como efecto, si fuete el caso, la liberación del demandado - propietario registral-, pero la falta de aceptación no impide la conversión del comprador en deudor solidario de las expensas. En este tipo de figura cualquier oblación fundada en el interés que podría llegar a tener el acreedor respecto de la persona del deudor queda subsanada al supeditar la validez de la asunción -en el sentido de extinguir la obligación para el deudor; originario; delegación perfecta- a la aceptación o conformidad del acreedor. Tal conformidad y liberación del deudor originario no han tenido lugar. Luego, las expensas son enteramente exigibles al propietario registral que ha sido demandado.

La excepción de inhabilidad de titulo opuesta debe ser desestimada. En consecuencia., corresponde confirmar la sentencia apelada.

Las costas han de ser impuestas a la perdidosa, de conformidad con el art. 203 del Cód. Proc. Civ.

A SU TURNO EL DR. ORTÍZ PIERPAOLI, DIJO: Que adhiere su voto a la opinión de la Magistrada precedente, con los mismos fundamentos.

Con lo que terminó el acto, firmando los Sres. Miembros de conformidad y quedando acordada la sentencia que sigue a continuación, todo por ante mí, del que certifico,

SENTENCIA N° 05

Asunción, 8 de febrero de 2.010

VISTO: por el mérito que ofrece el acuerdo precedente y sus fundamentos, el Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial, Tercera Sala;

RESUELVE:

DECLARAR DESIERTO el recurso de nulidad.

CONFIRMAR, en todas sus partes la sentencia apelada.

IMPONER las costas a la parte perdidosa.

ANÓTESE, regístrese y remítase copia a la Excma. Corte

Pablo Constantini. - Actuario Judicial.
María Mercedes Bongermini Palumbo.
Nerí Eeusebio Villalba Fernández.
Fremiort Ortiz Pierpaoli.

(nc)