ACUERDO Y SENTENCIA Nº 14/11

JUICIO: “EDGAR ALFREDO LUCENA ORTIZ C/PERSONAS INNOMINADAS S/DESALOJO”.

En la ciudad de Nuestra Señora de la Asunción, Capital de la República del Paraguay, a los días veinticinco del mes de febrero del año dos mil once, estando presentes los Excmos. Señores Miembros del Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial, tercera sala, Arnaldo Martínez Prieto, María Mercedes Boungermini P., y Neri VillalbaFernández, en su Sala de Audiencias y Público Despacho, por ante mi el Secretario Autorizante, se trajo a acuerdo el expediente con la portada que se expresa más arriba caratulado: “EDGAR ALFREDO LUCENA ORTIZ C/PERSONAS INNOMINADAS S/DESALOJO”

Previo el estudio de los antecedentes del caso, el Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial, tercera sala, resolvió plantear y votar la siguiente.

CUESTIONES:
¿Es nula la sentencia recurrida?
En caso negativo, ¿se halla ajustada a derecho?

Practicado el sorteo de ley, a fin de establecer el orden de votación, resulto que debían votar los Sres. Miembros en el orden siguiente: Dr. Arnaldo Martínez Prieto, Dra. María Mercedes Boungermini P., y Dr. Neri Villalba Fernández.

A la primera cuestión planteada el Dr. Arnaldo Martínez Prieto dijo: Nulidad: El recurrente no ha fundado el presente recurso, y no advirtiéndose en la sentencia recurrida, vicios o defectos que autoricen a declarar de oficio su nulidad, debe declararse desierto el presente recurso.

A sus turnos los Dres. Buongermini Palumbo y Villalba Fernández manifestaron que votan en idéntico sentido.

A la segunda cuestión planteada, El Dr. Arnaldo Martínez Prieto prosiguió diciendo: Por la sentencia apelada Nº 1.027 de fecha 29 de diciembre de 2009, la a quo resolvió: "1 No Hacer Lugar a la excepción de falta de acción deducida por la parte demandada por los fundamentos expuesto en el exordio de la presente resolución. 2. Costas en la excepción en el orden causado. 3. No Hacer Lugar a la demanda de desalojo promovida por Edgar Alfredo Lucena Ortíz en contra de Ricardo Denis González Ramos, Cristina Ruiz De González, Emilio Derlis González Ruiz, Ricardo Rafael González Ruiz, Ana González Ruiz y Elvira Noemi González Ruiz, por improcedente. 4 Costas, en el desalojo a la parte vencida. 5. Anotar" (sic.) (fs. 153).

De dicha sentencia recurre el Sr. Edgar Alfredo Lucena Ortiz y se agravia, en su escrito de fundamentación los recursos, obrante a fs. 160/166 de autos, del apartado tercero de la sentencia apelada, así pues expresa ser legitimo propietario del inmueble individualizado como finca Nro. 17.222, anotado en el registro público de la propiedad bajo el Nro. 4 y al folio 7 y siguientes del año 2005. Aduce que ha acreditado la titularidad y la legitimidad de su pretensión conforme al titulo de la adjudicación del inmueble de referencia en el remate realizado en el juicio caratulado: "R.H.P. del Abog Mauro Alcides Sanabria y Orlando Soto Morales En María Lujuria Luzardi Martínez C/Gabriel Rótela S/ Indemnización de Daños y Perjuicios", glosado a fs. 03/11 de autos. Expresa además que la adversa, en la instancia inferior, manifestó erróneamente ser el poseedor legítimo del inmueble de referencia por más de 20 años. Aduce además que el contrato privado de compraventa presentado por el demandado constituye un documentos sin ningún valor legal puesto que no se hallan certificadas las firmas por escribano público ni las mismas han sido reconocidas en juicio. En tal sentido manifiesta que dicho contrato no tiene ningún valor en el presente juicio, siendo solamente válido para los contratantes. Aduce además que el demandado no ha demostrado su calidad de poseedor en autos, que no ha aportado prueba alguna a fin de demostrar las mejoras alegadas y los supuestos actos posesorios realizados en el inmueble de referencia, que los pagos de impuestos inmobiliarios, de servicios de energía y agua corriente no constituyen actos posesorios, y que todo ello puede exigir su desalojo. Por otro lado, el apelante se agravia del apartado segundo de la sentencia recurrida que impone las costas en el orden causado en la excepción de falta de acción deducida por la parte demandada en autos, manifiesta que dichas costas debieron ser impuestas a la parte demandada puesto que se ha resuelto no hacer lugar a la excepción antedicha. Por ultimo se solicita la revocación de la sentencia recurrida, con costas.

La adversa contesta el traslado corrídole, en los términos del escrito de fs. 170/174 de autos. En primer lugar manifiesta que el apelante no realizó una crítica racional de la resolución recurrida y que sus expresiones solo hacen referencia a la tramitación del presente juicio. Arguye que el recurrente no menciona, en su escrito de fundamentación, el error en el cual incurriera la a quo, sin embargo que el apelante reconoce la existencia del contrato privado de compraventa suscripto entre el demandado y el anterior propietario del inmueble en cuestión, y que ello demuestra que su parte es y, ha sido siempre poseedora del inmueble objeto del presente juicio, y que, consecuencia de dicho acto fue también la promoción de un juicio de obligación de hacer escritura pública contra quien le había vendido el inmueble en cuestión. Expresa además que se han agregado comprobantes de pagos de impuestos inmobiliarios, de pagos de servicio de suministro de energía eléctrica (A.N.D.E.) y agua corriente (E.S.S.A.P), así como pagares suscriptos entre el demandado y el anterior propietario, los cuales prueban su condición de poseedor. Manifiesta que la posesión de su parte ha sido reconocida por el actor al referir este que los demandados habitan el inmueble hace más de 11 años. Solicitan la confirmación de la sentencia recurrida, con costas.

La cuestión debatida se centra en la procedencia de la acción de desalojo promovida contra los ocupantes de un bien inmueble. En efecto el actos es adjudicatario de un inmueble en el remate judicial y los demandados son los antiguos ocupantes del inmueble adjudicado.

Se debe señalar, como ya se ha hecho en innumerables oportunidades, que la demanda de desalojo es de naturaleza y carácter personal, no real, esto es, no es apta para reclamar la reivindicación de cosas del poder de terceros. Es una acción personal solo permite exigir la restitución de cosas a sujetos contractualmente obligados a ello a personas que reconocen expresa o totalmente su obligación de recurrir, o dicho reconocimiento es presumido o tenido por implícito por la ley, por el carácter precario de su ocupación.

Vemos, pues, lo dispuesto para la procedencia de la acción de desalojo. El art. 621 del Cód. Proc. Civ. Enumera los supuestos, enunciando los casos de locación o el del ocupante precario cuya obligación de restituir un inmueble o parte de el fuese exigible. Por ende, al lado del supuesto de locación, tenemos el supuesto de precariedad u obligación exigible de restituir inmuebles que en este caso nos ocupa.

Es pacífico que la precariedad se refiere a la situación conocida como "actos de tolerancia" o permisión de ocupación del inmueble por parte del dueño, en los que el poseedor inmediato ingresa y posee en tal carácter para el dueño, y continua haciéndolo mientras la intervención a laque alude el art. 1.921 del Cod. Civ. No opere; además de la intrusión que califica como ocupación subrepticia y oculta, según la constante elaboración de jurisprudencia y doctrina., rehuyendo el ocupante la publicidad de los actos posesorios a la que refiere el art. 1.933 del mismo cuerpo legal. Al lado de estos supuestos se encuentra la previsión de la obligación exigible de restituir inmuebles, que debe complementarse con la norma del art. 1.911 del Cod. Civ., donde se enumeran, a titulo ejemplificativo, supuestos en los que el poseedor lo es solo temporalmente, con la obligación de devolver al fenecimiento de su derecho.

Por ello se ha dicho reiteradamente que el desalojo no procede contra el poseedor del inmueble, porque éste no encaja en ninguno de los supuestos enunciados en el art. 621 del Cod. Proc. Civil. No refiere el artículo al poseedor en cuya cabeza no existe una obligación de restituir. Y este es un juicio en donde debe aclararse dicha expresión. La remisión genérica a la "obligación de restituir", no se trata de una remisión a una obligación de restituir de carácter real, sino de carácter personal exigible. Es por eso que no se admite al poseedor como legitimado pasivo, por que la obligación de restituir no deriva de un derecho real, sino de un derecho personal a obtener la restitución de un derecho real y permítasenos subrayar esta sutil distinción: no del derecho real, sino que la extinción de un derecho real de la que surge una obligación personal de restituir, siempre que no medie intervención.

Es esencial, pues, determinar en el presente caso, de que tipo de ocupación se trata: si de una precaria o una verdadera posesoria. En principio, quien alega los hechos en los que pretende fundar su acción esta obligado a demostrarlos, sin embargo, para la demanda de desalojo, la jurisprudencia ha establecido de un tiempo a esta parte, que la mera alegación del carácter de poseedor no puede paralizar la acción de desalojo, por lo mismo que no se puede intervenir solo verbis imperio, la calidad en la que se ha ingresado a la cosa y en la que uno se mantiene al tiempo de la demanda. Es por tal motivo que la jurisprudencia ha exigido al demandado, sobre la base de los principios de las cargas probatorias dinámicas, que demuestre aunque sea prima facie el carácter de su ocupación en la cosa.

Hay que destacar aquí que el solo hecho de la ocupación no significa posesión. El carácter y naturaleza de aquella son determinaciones para establecer la procedencia del desalojo. La ocupación precaria es una circunstancia que habilita al desalojo, como expresamente los prevé, en términos literales el art. 621 del Cod. Proc. Civ.

Ahora pasaremos a analizar la situación de los demandados. En primer término, tenemos que los demandados alegan ser poseedores animus domini del inmueble objeto de la presente litis. En tal sentido sostienen que han ejercido dicha posesión en forma pacifica, pública, ininterrumpida y de manera excluyente por más de 20 años. Expresan además haber adquirido el inmueble en cuestión del Sr. Gabriel Rotela paredes anterior propietario del mismo en virtud de un contrato privado de compraventa celebrado en fecha 19 de enero de 1994, y que a consecuencia del incumplimiento por parte del Sr. Gabriel Rotela Paredes han promovido una demanda ordinaria de cumplimiento de contrato y obligación de hacer escritura pública en fecha 17 de febrero de 2005. Manifiestan además haber realizado considerables mejoras en el citado inmueble. Así pues ofrecieron como prueba de su posesión: copia del contrato privado de compraventa antedicho, recibos de pagos de impuesto inmobiliario y de servicios de suministro de energía eléctrica y agua corriente referentes a la finca en cuestión, así como copia del escrito de promoción de demanda sobre el cumplimiento de contrato y obligación de hacer escritura pública por parte del Sr. Ricardo Derlis González Ramos contra el Sr. Gabriel Rotela Paredes. Corresponde aquí apuntar que los demandados no han aportado pruebas referentes a las supuestas mejoras realizadas en el inmueble objeto de la presente litis. Así que las cosas se debe decir que los pagos de impuestos imnobiliarios, así como de servicios de suministro de energía eléctrica y agua corriente, efectuados por la parte demandada no constituyen actos posesorios puesto que son simples actos de administración. Sin embargo, en el caso de nos ocupa, no obstante la calidad de instrumento privado del contrato de compraventa alegados por los demandados y falta de reconocimiento de las firmas obrantes en el mismo, se tiene que el demandado ha ejercido, a partir de la celebración de dicho contrato, con quien fuera el legítimo propietario del inmueble en cuestión Sr. Gabriel Rotela, en fecha 19 de enero de 1994, la posesión del inmueble en cuestión, la misma parte actora ha admitido que el demandado ha adquirido la propiedad del inmueble en referencia en enero del año 1994 y que ha permanecido en el mismo durante once años hasta la promoción de la presente demanda en el año 2005. El mero hecho que tal contrato no ha sido celebrado entre quienes son partes de este juicio, no basta para restarle todo valor probatorio. En estas condiciones, no solo se ha demostrado la calidad de poseedores de los demandados, por propio reconocimiento del actor, sino que además ellos, prima facie, ha acreditado prueba convincente respecto del origen de su posesión, que no es violento o clandestino. Cabe decir aquí que el tenor o legitimidad de la posesión no es relevante a los efectos de establecer la procedencia de la acción. En efecto, la posesión no necesita ser de buena fe, solo necesita ser posesión verdadera, en el sentido del art. 1.909 del Cód. Civ. Ello por naturaleza personal y no real de la acción de desalojo para la desposesión, justa o injusta, legitima o ilegitima, la acción pertinente es la reivindicatoria prevista en el art. 2.407 del Cód. Civ. O la interdictal, lo que se confirma por disposición del segundo párrafo del artículo siguiente, el 2.408 del mismo cuerpo legal, de cuyo texto vemos que se ajusta precisamente a tales supuestos.

Es por ello que, no habiendo nunca el demandante entrado en posesión del inmueble y consiguientemente reemplazado a los demandados en tal calidad de la pretensión de este implica en realidad una disputa sobre hechos y derechos reales, que no pueden ser atendidos por la vía sumaria del desalojo.

Todo ello significa que las relaciones, de derechos y obligaciones de las partes deben ser cuestionadas y discutidas en un juicio de conocimiento ordinario, es decir, que la controversia entre ellas excede el marco exiguo de un juicio sumario como es el desalojo. El pronunciamiento de una condena en esta causa alteraría la situación jurídica de la res litis y la procesal de las partes respecto al juicio ordinario que eventualmente se promueva a los efectos de ventilar los derechos de las partes. En estas condiciones, la sentencia recurrida debe ser confirmada.

Por otro lado, en cuanto a la imposición de costas en el orden causado, por la a quo, en la excepción de falta de acción deducida por la parte demandada, se debe decir que la imposición de costas en las excepciones se rige por el principio objetivo de imposición de costas, de conformidad a lo dispuesto en los arts. 194 del Cód. Proc. Civ. Así pues, la calidad de vencido en la excepción planteada está claramente establecida en el apartado primero de la sentencia recurrida, el cual no ha sido objeto de recursos por la parte demandada y se encuentre firme, corresponde, en consecuencia, que se impongan las costas en dicha excepción a parte perdidosa.

Las costas, por imperio del art. 203 del Cód. Proc. Civ., deben ser impuestas a la perdidosa en ambas instancias.

A sus turnos, los Dres. Boungermini Palumbo y Villalba Fernández, manifestaron que votan en igual sentido.

Con lo que termino el acto, firmado los Sres. Miembros de conformidad y quedando acordada la sentencia que sigue a continuación, todo ante mi, lo que certifico.

ACUERDO Y SENTENCIA Nº 14

Asunción, 25 de Febrero de 2011.

VISTO: Por el mérito que ofrece el acuerdo precedente y sus fundamentos,

EL TRIBUNAL DE APELACIÓN EN LO CIVIL Y COMERCIAL
TERCERA SALA
RESUELVE:

1)- DECLARAR desierto el recurso de nulidad.

2)- CONFIRMAR los apartados primero, tercero y cuarto de la sentencia apelada.

3)- REVOCAR el apartado segundo de la sentencia apelada de conformidad con los fundamentos expuesto en el exordio de la presente resolución.

4)- IMPONER LAS COSTAS a la perdidosa en ambas instancias.

5)- ANÓTESE, regístrese y remítase a la Excma. Corte Suprema de Justicia.

Arnaldo Martínez Prieto
María Mercedes Boungermini P.
Neri Villalba Fernández.

(cz)