ACUERDO Y SENTENCIA Nº 13/11

EXPEDIENTE: "CARLOS ANGEL PERONI GONZÁLEZ C/ BANCO DE INVERSIONES DEL PARAGUAY (EN QUIEBRA) S/ REIVINDICACIÓN".

En la Ciudad de La Asunción, Capital de la República del Paraguay, a los nueve días, del mes de febrero, del año dos mil diez, estando reunidos en Sala de Acuerdos de la Excelentísima Corte Suprema de Justicia, los señores Ministros César Antonio Garay, Miguel Oscar Bajac Albertini y Víctor Manuel Núñez, quien integra por la inhibición del Ministro Raúl Torres Kirmser en fecha 4 de Noviembre del 2.010 (ver fojas 776), bajo la presidencia del segundo, Ante mí el Secretario autorizante, se trajo al acuerdo el expediente intitulado: "CARLOS ANGEL PERONI GONZÁLEZ C/ BANCO DE INVERSIONES DEL PARAGUAY (EN QUIEBRA) S/ REIVINDICACIÓN", a fin de resolver los Recursos de Apelación y Nulidad interpuestos por el Abog. Carlos A. Peroni contra el Acuerdo y Sentencia Número 19, del 12 de Marzo del 2.009, y su Aclaratoria el Acuerdo y Sentencia Número 53, del 29 de Mayo del 2.009, dictados por el Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial, Tercera Sala.

Previo estudio de los antecedentes del caso, la Excelentísima Corte Suprema de Justicia, Sala Civil y Comercial, resolvió plantear y votar las siguientes:

CUESTIONES:

Es nula la Sentencia apelada?

En caso contrario, está ella ajustada a Derecho?

Practicado el sorteo de Ley para determinar el orden de votación, dio el siguiente resultado: César Antonio Garay, Miguel Oscar Bajac Albertini y Víctor Manuel Núñez.

A la primera cuestión el señor Ministro César Antonio Garay explicitó: El impugnante desistió expresamente del Recurso de Nulidad por considerar que los vicios pueden ser subsanados a través del Recurso de Apelación. Por lo demás, no se advierte en el Fallo que nos ocupa defectos o anomalías que justifiquen la declaración de nulidad oficiosamente, como autorizan los Artículos 113 y 404 del Código Procesal Civil. En consecuencia, corresponde tener por desistido al recurrente. Así voto.

A sus turnos los Ministros Miguel Oscar Bajac Albertini y Víctor Núñez Rodríguez manifestaron: Que se adhieren al voto del preopinante por sus mismos fundamentos.

A la segunda cuestión el señor Ministro César Antonio Garay prosiguió diciendo: Por S.D.N° 462, dictada el le de Agosto del 2.007 (fs. 598/605) el Juzgado de Primera Instancia interviniente, resolvió: "...1.) RECHAZAR la excepción de falta de acción opuesta como medio general de defensa por el representante legal del BANCO DE INVERSIONES DEL PARAGUAY S.A. quiebra. II.-) HACER LUGAR a la demanda de reivindicación promovida por CARLOS A. PERONI contra el BANCO DE INVERSIONES DEL PARAGUAY S.A. "BIPSA" (En quiebra) y, en consecuencia, disponer la entrega al actor de la posesión de los inmuebles en propiedad horizontal ubicados en el EDIFICIO CAPITAL, construido sobre la Finca Na 12.446 del Distrito de la Encarnación, individualizados como: 1.) La Unidad 01, ubicada en el Sub Suelo, con área propia de 57,11 mts2, área común de 19,18 mts2 y área total 76,29 mts2, con un porcentaje copropiedad de 1.3358%, con Cta. Cte. Ctral. N°10.0424.09/A-01; 2.) La Unidad 02, ubicada en el Sub Suelo, con área propia de 277,87, área común de 93.33 mts2 y área total de 371.20 mts2, con un porcentaje de copropiedad del 6.4995%, con Cta. Cte. Ctral N° 10.424.09/A-02; 3.) La Unidad 01, ubicada en la Planta Baja, con acceso directo a la calle Ayolas, con área propia 236.38 mts2, área común de 79.40 mts2 y área total de 315.78 mts2, con un porcentaje de copropiedad del 5.5292%, con Cta. Cte. Ctral. N" 10.0424.09/00-01; y, 4.) La Unidad 01 ubicada en la planta Entre Piso, con una superficie propia de 243.17mts2, área común de 81.68 mts2 y área total de 324.85 mts2, con un porcentaje de copropiedad del 5.6880%, con CTA. CTE. CTRAL. N° 10.0424.09/00-02. III. ORDENAR al representante legal del BIPSA (en quiebra) la entrega de la posesión del \ inmueble objeto de la acción reivindicatoria a la parte actora, en el plazo perentorio de diez días de quedar firme y ejecutoriada esta sentencia, bajo apercibimiento de que en caso de incumplimiento en el plazo establecido, la orden se hará cumplir mediante mandamiento judicial de lanzamiento y desahucio. TV. -) IMPONER las costas a la parte demandada...".

Por Acuerdo y Sentencia Número 19, con fecha 12 de Marzo del 2.009, el Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial, Tercera Sala, resolvió: "... DESESTIMAR el recurso de nulidad interpuesto. REVOCAR la sentencia apelada. IMPONER las costas a la perdidosa...".

El Ad-quem fundamentó su decisión en los términos parcialmente trascriptos: "...Examinadas las constancias de autos, se advierte que el actor ha presentado como justificación de título de propiedad un boleto de compraventa inscripto preventivamente en los registros públicos (fs. 8 vlto.) y que fue objeto de una demanda de escrituración; título cuya virtualidad y eficacia el demandado desconoce por considerarse propietario del mismo bien inmueble.. .El acto sobre él que el demandado sustenta su título de propiedad es un fideicomiso, contenido en la escritura pública N° 41 de fecha 28 de abril de 1988. Ahora bien, dicho acto fue declarado nulo por sentencia judicial S.D.N° 705 de fecha 27 de agosto de 1999... De modo que, no siendo ya el acto eficaz entre partes, ni tampoco frente a terceros, nada impide que otros negocios jurídicos se celebren sobre la cosa o bien y  puedan, eventualmente producir o no una tradición o cambio de su situación domini al...Debemos ahora hacer alusión a la eficacia que tiene el boleto de compraventa inscripto preventivamente, en relación con las pretensiones dominiales y reivindicatorias del actor. La mayoría de la doctrina está conteste en que el boleto de compraventa no es suficiente para hacer adquirir la propiedad y tampoco lo es para sustentar una reivindicación...”.-

El apelante -en su "Expresión de Agravios"- alegó: "...En efecto, aunque cueste creerlo y aceptarlo, en el considerando de la resolución en alzada, además del señalado reconocimiento de la situación legal del actor y del demandado, existen numerosos comentarios y sobrados argumentos expuestos por los que se me reconoce la adquisición de los inmuebles y que el contrato de compraventa de los mismos que yo firmara con el vendedor, es un modo legal de adquirir el dominio. Además se menciona en el fallo que el contrato en cuestión se halla reconocido como válido en una sentencia definitiva firme y en estado de ejecución. Finalmente, reitero, reconoce que soy el propietario de los mismos, aunque me falta concluir con la formalidad de la transferencia por escritura pública a mi favor, ordenada por la señalada sentencia judicial. Estos comentarios, en otras palabras, equivalen al reconocimiento de mi calidad de propietario de los inmuebles a quien le corresponde el derecho de accionar por reivindicación, PERO QUE, POR UNA SUPUESTA EXIGENCIA FORMAL, EN LA ACTUALIDAD YA INEXISTENTE, SE AFIRMA Y RESUELVE QUE NO ME CORRESPONDE NI TENGO DERECHOS A EJERCER LA ACCIÓN REIVINDICATORIA PORQUE MI DOMINIO ES IMPERFECTO, SIMPLEMENTE, PORQUE NO CONCLUÍ CON LA ESCRITURA DE TRANSFERENCIA DE LOS INMUEBLES A MI FAVOR...El Acuerdo y Sentencia N° 53 de fecha 25 de mayo de 2.009, impuso las costas en el orden causado, perjudicando a mi parte...es pertinente afirmar que el viejo criterio utilizado por el fallo objeto del recurso, se halla "largamente superado" en doctrina y jurisprudencia... y, en nuestro caso, por nuestra propia legislación, que autorizan al comprador el inmueble a quien no se hizo la tradición del mismo o no se formalizó la escritura de transferencia a su favor, A J EJERCER LA ACCIÓN REIVINDICATORIA PARA HACERSE CON LA POSESIÓN DEL INMUEBLE EN CUESTIÓN.. En efecto, hace ya largo tiempo que, tanto reconocidos e ilustres autores, como magníficos fallos plenarios dictados en la Argentina y en nuestro país, INCLUIDA LA PROPIA SALA DEL TRIBUNAL SENTENCIANTE, reconocen plena y ampliamente el derecho de demandar por reivindicación de inmueble al adquiriente del mismo a quien no le han hecho la tradición y/o transferencia por escritura pública, PORQUE EL COMPRADOR, EN ESTAS CONDICIONES, DE HECHO Y DE DERECHO, TIENE CEDIDA LA ACCIÓN REAL DE REIVINDICACIÓN QUE CORRESPONDÍA A SU VENDEDOR.... DE LAS CONSTANCIAS QUE SURGEN DE LAS COMPULSAS DE LOS DICHOS EXPEDIENTES, SE CONCLUYE LA IMPOSIBILIDAD DEL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA PÚBLICA DE TRANSFERENCIA A MI FAVOR DE LOS INMUEBLES REIVINDICADOS, PREVIA AL EJERCICIO DE LA ACCIÓN REIVINDICATORIA, porque la finca madre que sirve de asiento al EDIFICIO CAPITAL, en que se hallan los inmuebles objeto de la acción reivindicatoria, se halla sometida a una serie de medidas cautelares...Precisamente, en previsión de este tipo de situaciones que antiguamente generaban este tipo de injusticia inaceptable e intolerable, se ha determinado y consensuado, tanto en doctrina como en jurisprudencia, DESDE HACE YA LARGO TIEMPO, que no es necesaria la tradición ni la escrituración de los inmuebles para que el comprador de un inmueble pueda ejercer la acción reivindicatoria contra un tercero...". El apelante citó además Doctrina y jurisprudencia argentinas para respaldar sus pretensiones y concluyó solicitando las revocaciones del Fallo y su aclaratoria.

El recurrente sostuvo que el decisorio reconoció la adquisición de los inmuebles por contrato de compraventa firmado con el vendedor, siendo éste un modo legal de adquirir el dominio, por lo que no es necesaria la tradición ni la escrituración de los inmuebles para que el comprador pueda ejercer la acción reivindicatoria contra terceros.

Debo puntualizar a este respecto que tanto la Legislación como la Doctrina y la Jurisprudencia argentinas son disímiles a las nuestras en lo concerniente a este tema, por lo que las observaciones no tienen cabida en la cuestión juzgada.

Ciertamente, en el vecino país, el contrato no tiene efectos traslativos de dominio y debe acaecer la tradición del bien inmueble, además de la escrituración respectiva.

Sin embargo, en nuestro país el contrato transmite el Derecho de propiedad de los bienes registrables, sin traspaso de dominio, es decir, sin necesidad de tradición, previa inscripción en los Registros Públicos.

Al respecto, el Art. 700 del Código Civil, prescribe: "Deberán ser hechos en escritura pública: a) los contratos que tengan por objeto la constitución, modificación, transmisión, renuncia o extinción de derechos reales sobre bienes que deban ser registrados...", en concordancia con lo establecido en el Art. 389 y siguientes del mismo Cuerpo Legal.

Igualmente, el Art. 288 del Código de Organización Judicial reza: "Sin perjuicio de lo dispuesto en el Código Civil respecto de las hipotecas, los actos o contratos a que se refiere el presente Código, sólo tendrán efecto contra terceros desde la fecha de su inscripción en el registro. La inscripción en el Registro, de títulos de transmisión de propiedad de inmuebles inhabilitados, importa su tradición a los efectos de la adquisición del dominio".

La Legislación allí considera legítima la posesión de un inmueble con el simple boleto de compraventa (Art. 2.355 del Código de Vélez Sarsfield), ello no es así en nuestro Derecho, ya que ese no puede otorgar al adquirente el Derecho a ejercer Acciones Reales sobre el inmueble y no es oponible ante tercero que ostente un título de propiedad. Sin embargo, esta inscripción le permite ejercer sus Derechos retroactivamente a partir de la fecha de aquella, es decir, la inscripción preventiva del contrato no constituye al comprador en titular de algún Derecho sobre la cosa o el inmueble en este caso.

Nuestro Sistema Registral regula formas de publicidad de los Derechos Reales sobre los bienes inmuebles a través de los Registros Públicos, cuyas normas, así como la organización de esa Institución, se hallan contempladas en el Código de Organización Judicial. Este Sistema no constituye adquisición del dominio y demás Derechos Reales inmobiliarios, careciendo el Registro de efectos constitutivos por lo que los actos y contratos que no hayan sido inscriptos no pueden tener validez contra terceros, es decir, no son oponibles. Asimismo, la constitución de los Derechos Reales está completamente desvinculada de las formas de publicidad. La publicidad registral de los Derechos Reales inmobiliarios -entendida como la divulgación de una situación jurídica a objeto de provocar su conocimiento general- no es eficaz hasta que se haya practicado el asiento registral correspondiente.
El Registro no limita su efectividad a la simple publicidad, y a la oponibilidad frente a terceros de los actos inscriptos, sino que posee efectos convalidantes a partir de dicha inscripción (Vide; Art. 288 del Código de Organización Judicial).

La accionada "BIPSA" se halla en posesión efectiva de los inmuebles litigiosos, mediante contrato de fideicomiso de dominio otorgado por "INCOL INMOBILIARIA Y CONSTRUCTORA" S.R.L. a favor del "BANCO DE INVERSIONES DEL PARAGUAY S.A.", formalizado por Escritura Pública Número 41 del 28 de Abril de 1.998, posteriormente anulado por S.D.N° 705, del 27 de Agosto de 1.999.

Sin embargo, el contrato privado de compraventa (fs. 6/7) inscripto preventivamente en los Registros Públicos y la Sentencia que ordenó el cumplimiento de contrato (fs. 16/20) ciertamente acreditan la existencia del negocio jurídico llevado a cabo entre Carlos Peroni González e "INCOL INMOBILIARIA Y CONSTRUCTORA S.R.L.", pero no la propiedad de los inmuebles por el actor y tampoco posee dicha virtualidad la inscripción preventiva del contrato que sólo conlleva participar a terceros la existencia de la transacción de compraventa, no puede constituir al comprador en propietario y, menos aún, acordar Derecho a ejercer Acciones Reales, como la reivindicatoria, pues pretender lo contrario implicaría desconocer, conculcar, ignorar, infringir, etc., todo el Sistema Registral Paraguayo, contrariando varias disposiciones legales a este respecto.

En consecuencia, aquellos contratos que debiendo cumplir el requisito de la Escritura Pública, no obstante, fueron otorgados por instrumento privado o verbalmente, no quedan concluidos como tales mientras no esté firmada aquella y acabado, terminado y finalizado el Acto Jurídico.

No obstante, dicho contrato privado sí tiene validez por cuanto que en él las Partes se obligaron a cumplir dicho trámite. Es por ello, que la demanda de hacer escritura pública resultó viable, no así esta acción, pues el negocio jurídico llevado a cabo entre las Partes no tiene efecto contra terceros por no estar aún realizada ni inscripta la transferencia en los Registros Públicos pese a la Sentencia declarativa que ordenó tal medida.

Por más que las Partes hayan convenido la compraventa, este instrumento privado será insuficiente sin la Escritura Pública, con sujeción al Art. 701 del Código Civil, que dispone: "Los contratos que, debiendo llenar el requisito de la escritura pública, fueren otorgados por instrumento privado o verbalmente, no quedarán concluidos como tales, mientras no estuviere firmada aquella escritura. Valdrán, sin embargo, como contratos en que las partes se hubieren obligado a cumplir esa formalidad. Estos actos, como aquéllos en que las partes se comprometieren a escriturar, quedan sometidos a las reglas sobre obligaciones de hacer. El presente artículo no tendrá efecto cuando las partes hubieren convenido que el acto no valdría sin la escritura pública". En concordancia, el Art. 1.953 del Código Civil establece: "Todo derecho real sólo puede ser creado por la ley...".

La Acción reivindicatoria es: "Aquella que tiene por objeto el ejercicio, por el propietario de una cosa, de los derechos dominiales, a efectos de obtener su devolución por un tercero que la detenta" (Manuel Ossorio, Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, 21a Edición, p. 38).

"La acción reivindicatoría tiene por finalidad declarar el derecho de dominio a favor de quien lo tenga y por efecto de esta declaración se le debe entregar la cosa que es su dominio con sus frutos y accesiones...” (Miguel Ángel Pangrazio, Código Civil Paraguayo Comentado, Libro Cuarto, Cuarta Edición, p. 440).

En conclusión, el impedimento de la actora de inscribir el contrato en los Registros Públicos no puede servir de innovación y menos justificativo legal que torne procedente la demanda, en razón que la acción sólo es viable para el propietario del bien inmueble debidamente inscripto en los Registros Públicos, conforme el Art. 2.407 del Código Civil: "La acción reivindicatoría compete al propietario de la cosa y a los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión...". En tal sentido, esta Sala Civil y Comercial de la Excelentísima Corte Suprema de Justicia ha expresado esta posición jurídica a través de sus Fallos (Vide: Acuerdo y Sentencia Número 853, del 24 de Septiembre del 2.008, Acuerdo y Sentencia Número 52, del 21 de Julio del 2.008, Acuerdo y Sentencia Número 130 del 13 de Abril del 2.010, etc.).

La Ley es tan diáfana en el thema decidendum: la propiedad sólo puede ser probada con la inscripción en los Registros Públicos, "conditio sine qua non" para la viabilidad de cualquier y toda reclamación en el sentido que juzgamos.

Por las razones explicitadas, no se dan los presupuestos exigidos por Ley para hacer viable la Acción, por lo que en Derecho habrá que confirmar el Acuerdo y Sentencia Número 19, del 12 de Marzo del 2.009 y su Aclaratoria el Acuerdo y Sentencia Número 53, del de Mayo del 2.009, dictados por el Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial, Tercera Sala e imponer Costas a la perdidosa, de conformidad a los Artículos 192, 203, inciso a), y 205 del Código Procesal Civil. Es mi voto.

A SU TURNO EL MINISTRO MIGUEL OSCAR BAJAC ALBERTINI dijo que disiente respetuosamente con los fundamentos del Ministro Preopinante y manifiesta en este sentido que: En este juicio, el Abog. Carlos A. Peroni, se presentó por derecho propio, a promover demanda ordinaria por reivindicación de inmueble de propiedad horizontal contra BIPSA (en quiebra) sobre reivindicación de la Finca N°12.446 de la Encarnación, individualizadas como 1) Unidad 00/01, ubicada en el sub suelo, con área propia de 57,11 nts2, área común de 19, 18 mts2 y área total 76,29 mts2 con un porcentaje de copropiedad del 1,3358%, según catastro le corresponde la C.C.C. N° 10.0424.09/A-01; 2) Unidad 00/02 ubicada en el sub suelo, con un área propia de 277,87 área común de 93,33 mts2 y área total de 371,20 mts2, con un porcentaje de copropiedad del 6,4995%, según catastro le corresponde la C.C.C. N° 10.0424.09/a-02; 3) Unidad 00.01, ubicado en la Planta Baja, con acceso directo a la calle Ayolas, con área propia 236,38 mts2, área común de 79,40 mts2 y área total de 315,78 mts2, con un porcentaje de copropiedad del 5.5292%, según catastro le corresponde la C.C.C. N° 10.0424.09/00-01; 4) Unidad 00.01, ubicada en la planta Entre Piso, con una superficie propia de 243,17 mts2, área común de 81,68 mts2 y área total de 324,85 mts2, con un porcentaje de copropiedad del 5.6880%, según catastro le corresponde C.C.C. N° 10.0424.09/00-002; inscripto en los Registros Públicos bajo el N°1, al Folio 1 y sgtes, en fecha 18 de abril del año 1988,con anotación preventiva de fecha 21 de julio de 2005 del Contrato Privado de compraventa celebrado el 30 de agosto de 2004. Afirmó que adquirió las unidades individualizadas del inmueble de INCOL INMOBILIARIA Y CONSTRUCTORA SRL en la suma de Dólares Americanos 107.500, que a la fecha de la celebración del contrato ya los tenía abonados. En el citado contrato de compraventa, en la Cláusula CUARTA la VENDEDORA se obligaba a entregar la posesión de las unidades en propiedad, en forma inmediata, una vez resuelto el problema de posesión que se halla o que tiene en relación a las mismas, con el BIPSA (en quiebra) con motivo de un contrato de fideicomiso anulado por sentencia judicial N° 705 de fecha 27 de agosto de 1999, Juzgado de Primera Instancia del Décimo Turno, Secretaría a cargo de Celso Medina; sin embargo y a pasar de tal obligación contractual, el Sr. Carlos Peroni debió iniciar juicio por cumplimiento de contrato y obligación de hacer escritura pública, el cual le fuera  favorable a través de la SD N° 257, de fecha 13 de julio de 2006, Juzgado en lo Civil y Comercial del Cuarto Turno, Secretaría N° 8; circunstancia ésta que allanó el camino hacia la formalización y perfeccionamiento de la compraventa. Con sentencia favorable de por medio, solicitó al BIPSA la entrega en posesión de los inmuebles individualizados precedentemente, pedido rechazado por el Síndico designado en la Quiebra del banco. Por ello entabló la presente demanda ordinaria por reivindicación de inmueble de propiedad horizontal contra BIPSA, quien a su criterio, detenta en forma ilegítima y con mala fe la posesión de las mismas, pues al anularse la escritura de transferencia a favor de BIPSA, se anuló el título que le sirviera de base a su derecho.

El Abog. Carlos Couchonal, Síndico de Quiebras del Cuarto Turno y en ejercicio de la Sindicatura del BANCO DE INVERSIONES DEL PARAGUAY SA (en Quiebra), se presenta a fs. 234, al contestar la demanda promovida señala primeramente, que el Dr. Peroni invoca una supuesta sentencia dictada por el Juzgado en lo Civil del 4to turno, y señala el uso de sentencias, autos, providencias con firmas falsificadas de jueces, fiscales, etc., avalando situaciones falsas, y afirma que existe fundada sospecha de que el juicio en que se dictó la aludida sentencia no se tramitó en el Juzgado. Sostiene en su presentación que el actor nunca fue propietario de las unidades del edificio Capital que pretende reivindicar y que pertenecen legítimamente al BIPSA, y que se no cumplirse con el requisito de la transmisión del dominio por escritura pública, no inviste calidad de propietario para alegar derechos reales sobre bienes inmuebles. Asegura que el Dr. Peroni ni siquiera puede invocar buena fe en la supuesta adquisición del derecho de propiedad que pretende hacer valer, porque él fue informado de que INCOL SRL no estaba habilitado para disponer de los departamentos en litigio, al estar afectadas por una prohibición de innovar, por tanto, la compra que invoca el actor no podría producir efecto de desplazar la sustancia jurídica inmobiliaria de INCOL SRL a Carlos Peroni, pues nadie puede transmitir un derecho  mejor ni más extenso que el que por sí mismo posee.

Razones por las cuales solicita el rechazo de la acción de reivindicación, a más de oponer excepción de falta de acción como medio general de defensa.

De la manera relatada brevemente quedó trabada la litis en el presente juicio. El fallo de Primera Instancia, consideró que: "...con el objeto de precisar los hechos controvertidos y los documentos relativos al proceso, se impone la revisión, el estudio y la valoración exhaustiva de todo lo sostenido y de todas la pruebas ofrecidas y agregadas por las partes. Arranquemos con el tema de la identificación del titular del dominio de la Finca N° 12.446 del Distrito de la Encarnación que, dijimos, delimita el área y sirve de base sobre la cual se encuentra construido el Edificio Capital el que, a su vez, es el continente físico/geográfico de los inmuebles en propiedad horizontal objeto de esta acción reivindicatoría. Sobre el punto, entiende el sentenciador que las pruebas aportadas con carácter general consistentes en documentos varios, así como la presentación de instrumentos públicos específicos que acompañan al escrito de demanda, resultan suficientes para acreditar que cuando el actor firmó el contrato de compraventa de los inmuebles que desea, reivindicar, exactamente el 30 de agosto de 2004, el titular dominial de los inmuebles era la persona jurídica denominada INCOL INMOBILIARIA CONSTRUCTORA S.R.L., la misma que en el contrato privado figura como vendedora...Según informes de condiciones de dominio agregados a estos autos, la citada finca sigue siendo propiedad de INCOL S.R.L. presentó igualmente el testimonio de la escritura N° 41 de fecha 28 de abril de 1988 pasada por ante la Esc. Gladys V., de Figueredo, por la que INCOL vendiera al BIPSA, cuando todavía operada como banco, el dominio fiduciario del inmueble en cuestión. Para acreditar la anulación judicial de dicha escritura que irregularmente reconocía el dominio en el BIPSA y la consecuente nueva vigencia de la anterior, presentó un acopia autenticada de la S.D. N° 705 de fecha 27 de agosto de 1999, dictada por el Juzgado en lo Civil y Comercial del Décimo Turno, en el juicio caratulado: "UNIVERSO INVERSIONES Y SERVICIOS SA C/INCOL INMOBILIDARIA Y CONSTRUCTORA S.R.L. S/CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y OTRO"... si el contrato privado de compraventa -debidamente inscripto en el Registro de Inmuebles- con sentencia judicial que ordena la escrituración a favor del comparador, tal como se da en la casuística examinada, concede o no al comprador de los inmuebles, la reivindicación de los mismos, habida cuenta la resistencia del coyuntural poseedor actual a declinar de la posesión... el criterio sustentado (por la afirmativa de la pregunta) se apoya en la opinión de autores especialistas y en la jurisprudencia pacifica y uniforme de los tribunales, especialmente cundo éstos admiten la pertinencia de reconocer y autorizar el ejercicio de la acción de reivindicación a favor del comprador, aunque "...todavía no se le haya otorgado la correspondiente escritura traslativa de dominio...", y que la reivindicación es posible en base a la sentencia firme que condena al demandado a transferir el dominio del inmueble al actor..." ...De la constancia expedida por el Registro de Inmuebles, surge que dicha inscripción quedó formalizada en fecha 21 de julio de 2005, a las 11:10:52, según comprobante de Mesa de Entrada N° 96.730. Esta prueba está asistida y reforzada por otras documentales que participan también de la categoría de instrumentos públicos y están agregadas a fs. 9 a 15 de autos.- En consecuencia, en este juicio de reivindicación, la prohibición de innovar no es oponible como defensa de la acción porque aquí se discute el derecho a la posesión, a partir del título que las partes exhiban u omitan hacerlos...", fundamentos que llevó a la convicción del A-quo para resolver: "I.) RECHAZAR la excepción de falta de acción opuesta como medio general de defesa por el presentante legal del BANCO DE INVERSIONES DEL PARAGUAY S.A. (en quiebra). II.-) HACER LUGAR a la demanda de ^reivindicación promovida por CARLOS A. PERONI contra el BANCO DE INVERSIONES DEL PARAGUAY SA. ..III ORDENAR al representante legal del BIPSA (en quiebra) la entrega de la posesión del inmueble objeto de la acción de reivindicación a la parte actora, en el plazo diez días de quedar firme y ejecutoriadas esta sentencia...".

El Tribunal de Apelación, en el Acuerdo y Sentencia N° 19 de fecha 12 de marzo del año 2009, con un criterio diametralmente opuesto al de la instancia inferior consideró que para que la demanda de reivindicación prospere es preciso que el demandante ostente un titulo dominial válido sobre la cosa, que el demandado sea un poseedor actual no legitimado a dicha posesión; que el actor ha presentado como justificación de título de propiedad un boleto de compraventa inscrito preventivamente en los registros públicos y que fue objeto de luna demanda de escrituración; titulo cuya virtualidad y eficacia el demandado desconoce por considerarse propietario del mismo bien inmueble, por acto anterior y por lo tanto prevalente. La omisión de la forma exigida encuentra su solución en la ejecución forzada de la obligación de hacer escritura pública, y en autos el boleto de compraventa tiene certificación de firmas y con ello ha tiene fecha cierta, mas no autenticidad.

El Tribunal consideró que el negocio jurídico sobre el inmueble no satisface la forma exigida por el Art. 700 del con lo cual no produce el efecto traslativo ni siquiera inter partes, por tanto la calidad de propietario la tiene INCOL Inmobiliaria y Constructora S.R.L. Agregó igualmente que el boleto de compraventa es un contrato de compraventa imperfecto por falta de forma y su titular no tiene acciones reales salvo por subrogación. Afirmaron que el boleto de compraventa constituye un derecho a la cosa, es decir, a solicitar de forma compulsiva la debida transferencia, ello porque, la transferencia no se ha operado, el perfeccionamiento del acto no se ha producido, el derecho real no se ha adquirido y tampoco la retrotracción del efecto retroactivo de la adquisición del bien; y no siendo el demandante propietario perfecto y registral, la acción no puede prosperar. En referencia al requisito de poseedor actual, no legitimado, al examinarlo advertimos que la demandada (BIPSA) no ha podido sostener una titularidad de algún derecho o la ocurrencia de algún hecho que pueda justificar frente al propietario la conservación o retención de la posesión. En cuanto a las costas, fueron impuestas en su orden en ambas instancias, a través del Acuerdo y Sentencia N° 53, aclaratoria del anterior.
Por su parte, el actor interpuso recurso de apelación contra el precitado Acuerdo y Sentencia, dictado por el Tribunal de Apelación, fundamentando sus agravios ante ésta Corte arguyendo que el Tribunal, inexplicablemente y sin fundamento jurídico válido y atendible, revocó la S.D.N° 462 que hiciera lugar a la acción reivindicatoría promovida por su parte contra BIPSA (en quiebra). Afirmó que a pesar que en el considerando se lo reconoce como dueño de los inmuebles reivindicados y que el demandado carece de título y derechos que justifiquen su posesión, se le niega el derecho a tomar la posesión de los inmuebles reivindicados y se declara improcedente la acción reivindicatoría, alegando una supuesta exigencia formal, porque no concluyó con la escritura de transferencia; cuando de las pruebas arrimadas puede acreditarse que es el propietario a quien corresponde la posesión y el derecho de accionar por reivindicación.

Consideró además que el colegiado concluyó en forma injusta y arbitraria que su parte carece de acción reivindicatoria para tomar posesión de sus inmuebles porque la misma es una acción real que nace del dominio y que su dominio es y imperfecto, pero deja la posesión de los inmuebles al demandado, quien carece de título y de todo derecho para retener la posesión. Afirmó también que la propia sala sentenciante, en numerosos fallos anteriores, abonan y justifican su posición y sostienen un criterio interpretativo sobre la materia diametralmente opuesta a lo sustentado en el fallo recurrido, lo que obliga a calificar de absurdo el mismo y cita como sustento de su posición abundante jurisprudencia y doctrina nacional y extranjera.

Corrido traslado a la parte demandada (BIPSA en quiebra),, contestó en los siguientes términos: "... Que, mi parte sostiene que el Tribunal de Alzada obró correctamente al haber revocado lo resuelto por el Juez de Primera Instancia. Que la sentencia atacada cumple con las disposiciones del artículo 15 inc. b), en concordancia con el artículo 423 del Código Procesal Civil; y de ningún modo puede considerársela incongruente y menos aún vejatoria de los derechos establecidos en nuestra legislación... según el artículo 1968 del Código Civil Paraguayo, pero a condición de que sea instrumentado por escritura pública y que éste sea otorgado por el dueño perfecto del bien que se trasmite, porque solamente la propiedad perfecta inviste a su titular de las facultades de uso, goce y disposición de las cosas inherentes al dominio... y el documento privado que tanto invoca el Dr. Peroni, no es válido, porque indefectiblemente la traslación de bienes inmuebles requiere de la escritura pública, y que dicha escritura aún no ha sido otorgada...".

Analizadas las constancias de autos tenemos que la parte actora expresó agravios dentro del plazo que tenía para hacerlo, conforme lo dispuesto en el artículo 424 del C.P.C. Asimismo, de conformidad a los términos de sus argumentos, encontramos que los mismos se hallan ajustados a las previsiones del artículo 419 del mismo cuerpo legal, surge que ellos se refieren al recurso de apelación interpuesto, por lo que no existe mérito para declarar la deserción del recurso de apelación.

En el caso en estudio el thema decidendum radica en la determinación de la procedencia de la acción reivindicatoría pretendida por el accionante respecto a bienes inmuebles individualizados inicialmente y cuya posesión defiende el BIPSA (en quiebra).

La cuestión debatida advierte, que la parte actora ha planteado una demanda de reivindicación de inmueble contra BIPSA (en quiebra), obteniendo una sentencia favorable en Primera Instancia.

En el subjúdice, el Tribunal consideró la improcedencia de la reivindicación en razón de no haberse justificado en autos la titularidad del dominio atribuido por el A-quo a la parte actora.

Procediendo a estudiar el fondo de la cuestión planteada en autos, debemos primeramente citar cual es la disposición legal que rige en materia de reivindicación; en este orden de ideas, la viabilidad de la pretensión de reivindicación se halla sujeta a la configuración de ciertos presupuestos que son los siguientes: 1) la individualización del inmueble objeto de reivindicación; 2) la justificación de la calidad de propietario del inmueble objeto de litis; 3) la identificación del o los inmuebles (según datos del título) con el predio ubicado física y materialmente en el lugar denunciado por la parte accionante; 4) la ocupación o posesión del inmueble que es objeto de litis por el o los demandados; y, 5) la calidad de dicha ocupación o posesión sobre la res-litis, inmueble objeto de la acción fue debidamente individualizado mediante el escrito inicial de demanda (fs.12/13), informes de la Dirección de Registros Públicos; y a través del contrato de compraventa inscripto en los Registros Públicos bajo el N° 1, al Folio 1 y sgtes, en fecha 18 de abril del año 1988,con anotación preventiva de fecha 21 de julio de 2005 del Contrato Privado de compraventa celebrado el 30 de agosto de 2004 como Finca N° 12.446 de la Encarnación, individualizadas como 1)Unidad 00/01, ubicada en el sub suelo, con área propia de 57,11 mts2, área común de 19, 18 mts2 y área total 76,29 mts2 con un porcentaje de copropiedad del 1,3358%, según catastro le corresponde la C.C.C. N°10.0424.09/A-01; 2) Unidad 00/02 ubicada en el sub suelo, con un área propia de 277,87, área común de 93,33 mts2 y área total de 371,20 mts2, con un porcentaje de copropiedad del 6,4995%, según catastro le corresponde la C.C.C. N° 10.0424.09/a-02; 3) Unidad 00.01, ubicado en la Planta Baja; a, con acceso directo a la calle Ayolas, con área propia 236,38 mts2, área común de 79,40 mts2 y área total de 315,78 mts2, con un porcentaje de copropiedad del 5.5292%, según catastro le corresponde la C.C.C. N°10.0424.09/00-01;4) Unidad 00.01, ubicada en la planta Entre Piso, con una superficie propia de 243,17 mts2, área común de 81,68 mts2 y área total de 324,85 mts2, con un porcentaje de copropiedad del 5.6880%, según catastro le corresponde C.C.C. N° 10.0424.09/00-002, inscripto en los Registros Públicos bajo el N° 1, al Folio 1 y sgtes., en cuanto al segundo supuesto, o sea, la justificación de la calidad del propietario, no nos queda dudas respecto a que la misma recae en la persona del demandante Carlos Peroni, y así queda acreditado con el contrato de compraventa, el cual fue debidamente inscripto, y la Sentencia N° 257, de fecha 13 de julio de 2006, Juzgado en lo Civil y Comercial del Cuarto Turno, Secretaría N° 8, que, después de acreditar su calidad en juicio, obligó a la parte vendedora a dar cumplimiento a la formalización de la transferencia a través de escritura pública; circunstancia que si bien aun no se ha concretado, no puede desconocerse la calidad de propietario real y verdadero al actor, entender lo contrario sería caer en un rigorismo excesivo que echa por tierra principios fundamentales del derecho civil, máxime cuando en el presente juicio también se desconoce en el BIPSA (en quiebra) su calidad de legitimo poseedor. Con lo cual también fue acreditada la titularidad del bien objeto de litis, así cumplimiento a los dos primeros presupuestos mencionados en el párrafo que antecede.

Pasando al tercer presupuesto, se constata que el inmueble ha sido identificado física y materialmente. Sobre el punto, no hubo ningún tipo de objeción por las del presente juicio ni por los juzgadores, por lo que ello quedó fuera de toda discusión.

Por otro lado, de las manifestaciones formuladas por los demandados sobre un supuesto derecho de posesión sobre el bien, quedó totalmente derruido con las compulsas agregadas a los autos principales y que da cuenta de la nulidad del contrato de fideicomiso a través de la Sentencia Definitiva N° 705 de fecha 27 de agosto de 1999, emanado del Juzgado de Primera Instancia del Décimo Turno, Secretaría a cargo de Celso Medina, y por la certeza respeto a este punto, no corresponde extenderse en otras fundamentaciones, respecto a que el BIPSA es poseedor ilegítimo de los bienes reivindicados, por tanto debe restituirlos, por corresponder así en derecho y en justicia.

Consecuentemente, el presente juicio de reivindicación tiene un objeto claro y determinado de reivindicación, así que pasamos al quinto presupuesto y que sirve de corolario para la aceptación de la acción, ateniéndonos a que ha quedado acreditado en autos, la calidad propietario en él accionante, que lo habilita a reclamar la posesión del bien.

Nuestra Legislación Civil de Fondo en su Artículo 2407 establece que la Acción Reivindicatoría compete al propietario de la cosa y el 2408 del mismo cuerpo legal, que la Acción de Reivindicación se da contra el poseedor que está obligado a restituir la cosa. En esta causa, el Actor probó fehacientemente su calidad de propietario de los inmuebles individualizados en el presente juicio. Asimismo, se probó que el Demandado está en posesión ilegítima de los inmuebles reclamados, por tanto, mal podría el Tribunal de Apelación, desconocer tal situación y dejarlos que sigan en posesión del bien reivindicado, cuando el reivindicante, a través del presente juicio y de los que a cuerda separada se acompañan, a demostrado de forma fehaciente su calidad de propietario de los inmuebles, y por tanto, poseedor de mejor derecho para reclamarlos.

Finalmente cabe destacar que la acción de reivindicación es una acción que nace del dominio que se tiene sobre las cosas particulares, por la cual el propietario" que ha perdido o no ha tenido la posesión, reclama y la reivindica contra aquel que se encuentra en posesión de ella, conforme al Art. 2407, del Código Civil Paraguayo que dispone: "La acción reivindicatoria compete al propietario de la cosa y a los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión...". Por consiguiente, si la acción reivindicatoría hace de la titularidad, es obligación primaria e ineludible del reivindicante aportar la prueba de su calidad de dueño sobre el bien que intente reivindicar por alguno de los modos que establece el Código Civil, lo cual evidentemente sí ha acontecido en el presente juicio.

La doctrina acompaña esta tesitura y en tal sentido señala: La prueba de la titularidad dominial por parte del actor reivindicante puede consistir en la demostración absoluta de su dominio sobre la cosa, o en la presentación de un mejor título o títulos que permita apreciar una preferencia sobre el bien reclamado, siempre que tales títulos sean suficientes para adquirir el dominio. Como se puede apreciar, la cuestión planteada se debate entre la demostración del mismo derecho de propiedad, que siempre ha de ser absoluto, o la del mejor título, que por su misma esencia es relativa, pues requiere para su valoración que se le compare con el aportado, en su caso, por el demandado" (María del Rosario Valpuesta Fernández, citada por MUÑOZ I SABATÉ, Luis. TRATADO DE PROBÁTICA JUDICIAL. José María Bosch, Editor. Barcelona, 1996; pág. 26.).

Demás está decir que por título no debe entenderse un título escrito, pudiendo utilizar el actor otros medios de prueba, pues el término técnico "título de dominio" no equivale a documento pre constituido, sino a justificación dominial. El razonamiento sobre la obligación de probar tiene absoluto rigor jurídico si se recuerda que en las acciones declarativas de dominio sean o no reivindicatorias, la necesidad de acreditar el actor el título en que se funda, cuando como en este caso se acredita, solo puede ser desvirtuada con la demostración de poseer un mejor título el demandado, pues sabido es que con frecuencia la prueba del título en las acciones declarativas del dominio se reduce a la prueba del mejor derecho". (Vide: Corte Suprema de Justicia, Sala Civil y Comercial, Acuerdo y Sentencia N° 277 del 6 de junio de 2001).

Como colofón, en autos ha quedado demostrada la propiedad del actor sobre el bien reclamado y no se ha demostrado un título de mayor valor por parte de la demandada, por lo que de conformidad a los Arts. 2407, 408 y concordantes del Código Civil, corresponde hacer lugar a la reivindicación objeto de este juicio.

En virtud a las motivaciones expuestas y luego del exhaustivo análisis realizado del presente juicio, soy de la convicción que el Acuerdo y Sentencia dictado por el inferior, debe ser REVOCADO en su totalidad y las costas impuestas a la parte vencida conforme al principio general establecido en el Art. 192 del C.P.C.

A su turno el Dr. VICTOR MANUEL NUÑEZ, dijo que se adhiere al voto en disidencia del Dr. MIGUEL OSCAR BAJAC ALBERTINI, por los mismos fundamentos.

Con lo que se dio por terminado el acto firmando S.S.E.E., todo por Ante mí de que certifico quedando acordada la Sentencia que inmediatamente sigue:

Y VISTOS: Los méritos del Acuerdo que antecede, la Excelentísima

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA CIVIL Y COMERCIAL
RESUELVE:

TENER POR DESISTIDO, el Recurso de Nulidad interpuesto.-

REVOCAR, el Acuerdo y Sentencia Número 19, del 12 de Marzo del 2009, dictado por el Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial, Tercera Sala de la Capital y en consecuencia HACER LUGAR a la Reivindicación de Inmueble promovida por Carlos Peroni, de conformidad a lo expuesto en el considerando de la presente resolución.

IMPONER, Costas a la parte vencida.

ANOTAR, notificar y registrar.

Ante mí:
Miguel Oscar Bajac.
Víctor M. Núñez.
Cesar Garay.
Alejandrino Cuevas.

(vc)