ACUERDO Y SENTENCIA Nº 516/11

JUICIO: "E.P.G.C/ LINCE INMOBILIARIA USUCAPIÓN".

En Asunción del Paraguay, a los docedías, del mes de julio del año dos mil once, estando reunidos en su Sala de Acuerdos los Señores Ministros de la Excelentísima Corte Suprema de Justicia, Sala Civil y Comercial, MIGUEL OSCAR BAJAC ALBERTINI, RAÚL TORRES KIRMSER Y SINDULFO BLANCO quien integra por inhibiciones, por Ante mí el Secretario autorizante, se trajo al acuerdo el expediente intitulado: "E.P.G. GIMENEZ C/ LINCE INMOBILIARIA S/ USUCAPION", a fin de resolver los Recursos de Apelación y Nulidad interpuestos contra el Acuerdo y Sentencia Número 135 de fecha 28 de noviembre de 2007, dictado por el Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial Segunda Sala, de la Capital.

Previo estudio de los antecedentes del caso, la Excelentísima Corte Suprema de Justicia, Sala Civil, y Comercial, resolvió plantear y votar las siguientes:

CUESTIONES:

Es nula la Sentencia recurrida?

En su caso, se halla ajustada a Derecho?

Practicado el sorteo de ley para determinar el orden de votación dio el siguiente resultado: MIGUEL OSCAR BAJAC ALBERTINI, RAUL TORRES KIRMSER Y SINDULFO BLANCO.

A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA EL SEÑOR MINISTRO MIGUEL OSCAR BAJAC ALBERTINI, dijo: El recurrente no ha fundado el recurso de nulidad que interpusiera, situación está que amerita declararlo desierto, no sin antes advertir que del estudio de oficio de la sentencia recurrida no se desprenden vicios, o defectos de índole formal que provoquen su nulidad en los términos de los artículos 113 y 420 del
Código Procesal Civil. ES MI VOTO.

A SU TURNO EL SEÑOR MINISTRO RAÚL TORRES KIRMSER MANIFESTÓ: La recurrente no ha fundamentado el recurso de nulidad. Por lo demás, y dado que no se advierten en la resolución recurrida vicios o defectos que ameriten una declaración de nulidad oficiosa, el recurso debe ser declarado desierto.

A SU TURNO EL SEÑOR MINISTRO SINDULPO BLANCO MANIFESTO: Que se adhieren al voto del Ministro Raúl Torres Kirmser por sus mismos fundamentos.

A LA SEGUNDA CUESTION PLANTEADA EL SEÑOR MINISTRO MIGUEL OSCAR BAJAC ALBERTINI dijo: El presente Juicio de Usucapión fue promovido por el Señor E.P.G., contra LINCE INMOBILIARIA S.A, fundados en el Art. 1.989 del C.C., con respecto al inmueble individualizado como Finca N° 427 de Fndo. de la Mora y tiene asignadas la cuenta catastral 27-0949-09 y 27-0949-10. Al respecto expresa en su demanda que el Sr. E.P.G. es ocupante desde el mes de setiembre del año 1950 alegando ánimo de verdadero dueño, asimismo manifiesta que allí nacieron sus siete hijos. En otro punto de la demanda afirma que realizo numerosas construcciones en el lugar entre otras cosas.

Por S.D. N° 528 de fecha 2 de agosto de 2006 el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial de la capital a cargo de la Magistrada Nilse Ortiz Aquino de Silva: "...HACER LUGAR a la presente demanda ordinaria que por Usucapión promoviera el Sr. E.P.G., contra la firma LINCE INMOBILIARIA SOCIEDAD ANÓNIMA, y en consecuencia declarar operada la usucapión a favor de los mismo sobre los inmuebles individualizados como Finca Nro. 421 de Fernando de la Mora, Lote 8 y 9 de la manzana B del -.Sarmiento de la Finca 6448 de Fernando de la Mora y tiene asignada la Ctas. Ctes Ctrales Nro. 27-0949-09 y 27-0949- 10 inscripto bajo el Nro.2 y al folio 4 y sgtes. De 1982, inscripta en la Dirección General de los Registros públicos a nombre dela firma Lince Inmobiliaria...”.

De conformidad a las constancias obrantes en autos el Abogado Esteban Ramírez Vera interpone recurso de apelación y nulidad a favor de Lince Inmobiliaria, dándosele el trámite legal de conformidad al ritual procesal la Cámara de Apelaciones Segunda Sala por A y S Nro. 135 de fecha 28 de noviembre de 2007 Resuelve: "...DECALRAR DESIERTO el recurso de Nulidad. REVOCAR con costas, la S.D. Nro. 528 del 02 de agosto de 2006...".

Que, la demandante interpone Recurso de Apelación y Nulidad contra la resolución dictada por el Tribunal de Apelaciones dándose le el trámite legal y manifestando en su expresión de agravios cuanto sigue: "...En estos autos quedo plenamente probado que la finca cuya usucapión reclama nuestro representado es la finca por él ocupada.... .... Como ya dijimos más arriba, la Cámara de Apelación no consideró la calidad del testigo y, en consecuencia, no apreció correctamente el valor deltestimonio.

Excelentísimos Señores Ministros consideramos que no pueden ceñirse a la pobre valoración de las pruebas realizadas por la Cámara de Apelación..... El Señor E.P.G. entró a las res litis mucho tiempo antes de que la adversa adquiriera la propiedad del inmueble y mantiene su ocupación con ánimo de dueño hasta la fecha...... solicitando se revoque el A y S. Nro. 165 y se confirme la S.D. 528 del 2 de agosto de 2006....". Por su parte, la Abogada Raquel Cuyes Orue en representación de LINCE INMOBILIARIA contesta el traslado en los siguientes términos: "... Que el recurso de nulidad interpuesto no fue fundado. Respecto a la valoración incompleta de la prueba testifical tampoco es cierta, pues la consideración, solo que la misma no posee suficiente fuerza probatoria en juicio ya que llama poderosamente la atención la similitud de las misas... Con respecto a la determinación de la res litís: tampoco fue plenamente demostrado por la adversa y se denota la mala fe de los mismos al disfrazar la realidad de las cosas pues siquiera pudo precisar con exactitud el inmueble aseveramos que mi mandante LINCE INMOBILIARIA S.A. es el verdadero y único propietario del inmueble individualizado como finca 6448 con cta. Ctral. 27-949-09 y cta. Cte 21-949-10 inscripto en la Dirección General de los Registros Públicos bajo Nro. 2 al folio 4 y sgts. De fecha 19 de noviembre de 1982...".

Que, de conformidad al análisis realizado en autos podemos determinar que la demanda afirma que el Sr. E.P.G. ingreso a la Res litis en el año 1950. Por su parte la empresa LINCE INMOBILIARIA manifiesta que el Sr, Pacheco ingreso en el año 1990 en el inmueble en carácter de cuidador. Asimismo, podemos observar que los elementos probatorios obrantes en el expediente: los pagarés y recibos no podrían valorarse como pruebas a favor del demandante ya que no se encuentran a su nombre, asimismo, de conformidad a los comprobantes de impuestos inmobiliarios obrantes a fojas 27 al 35 de autos, los mismos se encuentran a nombre de LINCE INMOBILIARIA S.A. con pagos al día.

Que, la Cámara de Apelaciones Segunda Sala en la resolución en estudio funda su resolución sosteniendo que: "...En el caso que nos ocupa no existe prueba cierta y categoría de la fecha en que el actor dice haber entrado a ocupar la propiedad en litigio, esto es el año 1950...".-

Cabe destacar en este punto los caracteres o requisitos que la doctrina ha considerado fundamentales para adquirir por usucapión un inmueble, y estos son los siguientes: 1º)Se debe poseer la cosa a título de dueño, es decir es necesario que el poseedor actúe respecto de la cosa como lo haría el propietario (animus domini); 2°) La posesión debe ser pública, pacifica, «continua e ininterrumpida (gracias a la inactividad del que posee el titulo); 3°) Se dá por el mero transcurso del tiempo requerido (20 años), sin que haya mediado oposición ni distinción entre presentes y ausentes; 4o) Se debe individualizar perfectamente la fracción de tierra objeto del presente instituto (prescripción adquisitiva de dominio).

Es postura de esta Corte que, quien pretende usucapir, debe acreditar en forma plena y acabada, que ha poseído efectivamente, en forma pacífica, pública, ininterrumpida y con "animus domini". En autos no quedó probado que la posesión invocada haya sido con "animus domini".

El primer elemento en que sustentamos esta afirmación, es que los propios testigos desmienten la posibilidad de que el Sr. E.P.G. haya ingresado con la intención de ostentar el animus domini desde el año 1950 y que poco a poco fue realizando mejoras, los testigos manifiestan que la ocupación es aproximadamente de 23 a 25 años, tiempo este que condice con la posición de la Empresa LINCE INMOBILIARIA S.A. quien le ha autorizado el ingreso al inmueble en carácter de cuidador.

Una persona que se sienta propietaria y dueña de un inmueble, debe haber por lo menos pagado algún impuesto, o algún servicio en todo ese tiempo, lo cual no fue probado a favor demandante. Este hecho revela la falta de animus domini, requisito indispensable para la procedencia de la demanda. También debemos, puntualizar que la empresa LINCE INMOBILIARIA S.A ha demostrada ser la titular de las res litis.

La prueba de laposesión larga en que se funda la demanda de usupión debe ser plena e indubitable. Así lo ha establecido la constante y uniforme jurisprudencia en la " materia: "Para que los actos de posesión sirvan de fundamento a la prescripción adquisitiva, deben caracterizarse como ejercicio directo del derecho de propiedad sobre el inmueble al cual se aplican, y no ser producto de una simple tolerancia del propietario del fundo". (SC Buenos Aires, julio 11-978)."A los efectos de tener por acreditada la prescripción adquisitiva de dominio, por lo mismo que esta tiende a prevalecer sobre el título de propiedad, la prueba a producirse debe ser clara y convincente, sin dejar lugar a dudas de que realmente se ha tenido la posesión continua del bien por todo el plazo que la ley exige (C1 Acc La Plata, Sala, noviembre 28-972).

Por todas las consideraciones expuestas, y siendo que la cuestión no da para más, soy de la convicción de que el Acuerdo y Sentencia Nro. 135 de 25 de noviembre de 2007 dictado por la Cámara de Apelación Segunda Sala de la Capital debe ser confirmada, y las costas impuestas a la parte vencida conforme al principio general establecido en el Art.192 del C.P.C. ES MI VOTO.

A SU TURNO EL MINISTRO RAÚL TORRES KIRMSER MANIFESTO: Se trata de establecer la procedencia de una demanda de usucapión veinteñal. Debemos recordar, como es sabido, que uno de los pilares fundamentales de la usucapión es la posesión y los caracteres que ella debe reunir a fin de provocar la adquisición del dominio: debe ser pública, pacifica, ininterrumpida, con animus domini y exclusiva y excluyente, esto es, no tolerar ninguna otra posesión de otro sujeto, superpuesta a ella. Como la usucapión es un modo en cierta manera anómalo de adquisición del dominio, que priva del derecho al antecesor, la prueba de la posesión, su carácter y su plazo deben ser claros e inequívocos. Del mismo modo debe estar perfectamente delinitado el vínculo dominial registral del inmueble, lo cual es esencial para determinar la legitimación pasiva y la integración debida de la litis.

El acuerdo y sentencia recurrida rechaza la demanda de usucapción instaurada, en razón que el demandante no habría acreditado el extremo temporal de procedencia que toda demanda de usucapión requiere. Es decir, en términos del ad quem, el accionante no ha probado su posesión sobre la res litis durante el lapso de 20 o más años.

La firma demandada sostuvo que el usucapiente poseía el inmueble en carácter de cuidador -con su permiso y tolerancia-, y que la inmobiliaria habria realizado las mejoras del terreno. Asimismo, señaló que el pago del impuesto fue integramente abonado por el anterior propietario. En segunda instancia se adujo que tales extremos tampoco hablan sido acreditados debidamente.

Conforme se lee de las decisiones recaídas en primera y segunda instancia, no habría inconvenientes en aceptar la posesión y el carácter de la misma en cabeza del reclamante; el problema estarla en la prueba del plazo de la mentada posesión. Corresponde pues a la perdidosa abonar sus agravios en base a las pruebas aportadas en la instancia original.

En su escrito de agravios (fs. 189/197) la demandante señala que su posesión junto con la de sus hijos en el terreno fue probada con la declaración de los testigos y la construcción del Juzgado al terreno que se pretende usucapir. Indicó que las mejoras del terreno no son faraónicas, consisten en 3 pequeños cuartos, una cocina y baños con pozo ciego, por lo que requerir del Sr. Pacheco notas de presupuesto, comprobantes de remisión de materiales o recibos no se condice con la realidad social, que en estos casos se traduce en la informalidad en las transacciones de compraventa y en las contrataciones de transacciones de compraventa y en las contrataciones de personas. Al hacen alusión al tiempo de la ocupación (f. 193) la actora señala que se ha probado que el Sr. Pacheco ingresó al terreno hace más de 23 años. Luego, al referirse a la prueba de la posesión, la recurrente señala que nadie que entra a ocupar con ánimo de dueño un inmueble levanta un acta notarial al ingresar para demostrar 25 años después el tiempo en que ingresó. En ese sentido sostuvo que el hecho solo puede ser probado con la declaración de testigos.

Se tratarla, en síntesis, de tener por acreditado el tiempo de posesión por medio de declaraciones testificales. A este respecto, como dijéramos al principio, la prueba debe ser cierta, clara e inequívoca. Ello no implica per se que no pueda ser demostrada por medio de pruebas testificales. Bien se ha señalado: "Si bien por desconfianza en la prueba testimonial la ley exige que se presente alguna otra prueba corroborante, lo cierto es que aquélla seguirá siendo fundamental en este tipo de juicios dada la naturaleza de los hechos a probar. Los actos puramente posesorios (cultivo de tierra, habitación, usufructo, etc.), no siempre se pueden documentar, sobre todo cuando se trata de hechos realizados varios años atrás." (Borda, Guillermo A. Tratado de Derecho Civil. Derechos Reales Ed. La Ley. Tomo I. p. 317. Bs. As. 2008).

Sin embargo, adviértase que, justamente, por la importancia de la prueba testifical, ésta deba ser analizada cuidadosamente por el juzgador. Esta exigencia se traduce, por lo general, en el hecho de que las declaraciones testificales deberían de estar apuntaladas coadyuvadas por otro tipo de pruebas para acreditar los hechos que intentan verificar. No hace falta ahondar aquí en la ligereza con que se suelen admitir y producir todo tipo de pruebas en juicios de esta índole; "...esta disposición tiene por objeto impedir los abusos que se realizan con informaciones basadas exclusivamente en testigos complacientes..." (Borda, Guillermo A. opus cit. P 317). Realizada la aclaración, pasaremos al estudio de las constancias del expediente.

En el escrito de demanda (fs.14/15) se ha señalado que el Sr. E.P.G. ocupa el inmueble hace 53 años. Las testificales indican, por un lado, una posesión de 23 años -Sra. D. I.R. Camacho (f. 131)-. La Sra. T. T. Vda. de A. -testigo ofrecido por la actora- señaló: "Yo tengo ahora cincuenta y siete años, y desde que yo era niña, el Sr. Pacheco ya ocupaba esos inmuebles" (f. 132). A su turno el Sr. Gregorio Bogado, de profesión albañil manifestó que la casa material por él construida tiene una antigüedad de más de veinte años (f. 133).

Del reconocimiento judicial llevado a cabo el día 16 de diciembre de 2004 (f. 135) se colige la existencia de obras y mejoras en el inmueble, así como también se deja constancia de los moradores del terreno disputado.

Vemos que los testigos de la demandante no han depuesto -en lo que se refiere al tiempo de la ocupación-de manera idéntica. No han señalado un punto o una referencia temporal exacta respecto a la posesión del demandante; "23 años"; "desde que yo era niña"; "más de 20 año". En cuanto a las fechas de las mejoras y obras constatadas en el reconocimiento judicial -que podrán esclarecer la data de la posesión del actor, únicamente se tiene la ponencia del Sr. Gregorio Bogado, quien aparentemente seria quien construyó el inmueble. El mencionado testigo señaló que la casa tiene ya más de veinte años e hizo referencia a las últimas ampliaciones de la morada (fs. 163). Ahora bien, esta prueba no encuentra sustento en demás pruebas producidas en el proceso y se apoya únicamente en los dichos del ponente. Por este motivo, y por la forma genérica en que se hace alusión a la antigüedad de la posesión, no podría ser considerada suficiente. No sólo no se han acompañado recibos, presupuestos o comprobantes de remisión de materiales, sino que no se ha arrimado al proceso ningún tipo de documentación que acredite la habitación del terreno poseído, informes de casas consignatarias de hacienda o de otros comerciantes que demuestren las relaciones comerciales vinculadas con la habitación o explotación del fundo.

Los elementos de convicción para que la posesión sea hábilmente opuesta al dominio e inclusive vencerlo, deben ser, decididamente, certeros e incuestionables a favor de la usucapiente. No se debe perder de vista que estamos ante la posibilidad de sacrificar a uno de los derechos más celosamente custodiados por la ley, cual es el de la propiedad.

El demandante hace alusión al iniciar el juicio a una ocupación de 50 años (f. 14); en tercera instancia se habla de que quedó probado que el Sr. Pacheco ingresó a la res litis hace más de 23 años (f.193). Aquí encontraríamos ya una contradicción. Este extremo es de capital importancia, pues el aspecto temporal se impone como un requisito decisivo en este modo de adquirir la propiedad.

En ese sentido, el material probatorio -lo repetimos-que se ha producido en el proceso se presenta ciertamente insustancial: vemos los testigos no deponen de forma idéntica en cuanto al tiempo de la ocupación y utilizan alusiones genéricas. Como ya lo dijéramos, estas pruebas-de la manera en que fueron producidas-, para arrimar un elemento serio de convicción al Juzgador, deben necesariamente ir acompañadas de otras que la avalen. En este proceso no vemos que existan otras pruebas ofrecidas, admitidas, producidas y agregadas debidamente al proceso. La falta de prueba adecuada y suficiente para acreditar los extremos contenidos en el art. 1989 del código civil puede ser únicamente imputable a la demandante.

En estas condiciones, podríamos afirmar que la fecha en la que el demandante principió a poseer no aparece indubitada en autos. "La exactitud, claridad y precisión, como condiciones sustanciales de la posesión veinteañal" (C. Civil 1a Cap., 29/12/1939, G.F., t. 144, p.205), no se encuentran reunidas en autos. No se niega que el demandante haya vivido y viva en el inmueble, lo que se cuestiona es si está dado el tiempo necesario para usucapir. La insuficiencia probatoria en este punto -repetimos- ha de cargar la accionante.

Si no existe certeza respecto a la fecha en que el demandante habría accedido al inmueble, nos encontramos ante una duda que se presenta determinante. Lo más prudente en casos como éstos es estar -así lo manda la ley- por la no transformación del derecho original, esto es, por la conservación del dominio en cabeza de su actual titular registral.

"En el juicio de adquisición del dominio de inmuebles por la posesión continuada de los mismos [...] se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente en la testimonial. [...]La ley dio por finalizados los procedimientos informativos, instaurando el proceso contencioso y admitiendo toda clase de prueba con la limitación en el sentido que la sentencia no podía reconocer como único fundamento la prueba testimonial." (Cámara de Apelaciones en lo civil y Comercial de Lomas de Zamora, sala I (CCin. y Com. Lomas de Zamora) (Sala I) CCiv. y Com., Lomas, de Zamora, sala I, 2007/10/09 Rabbit S.A. c. Bale, Elias y otros s/ usucapción).

Por las consideraciones que anteceden, la sentencia debe ser confirmada. Las costas deben ser impuestas a la parte perdidosa.

A SU TURNO EL SEÑOR MINISTRO SINDULFO BLANCO MANIFESTÓ: Quien ocupa inmueble con ánimo de dueño, debe comportarse como tal. Un extremo requerido por la Ley 125/92 -Libro III, Impuesto al capital-, es que quien se presenta a usucapir, presente recibo de pago del impuesto inmobiliario, requisito ausente en autos. Antes bien, quien la presento fue la empresa demandada, por lo tanto, la prosecución es favorable a ésta última, y en contra del demandante.

Si hubo mejoras, en las condiciones apuntadas, el valor incorporado deberá ser reclamado dilucidado en otra vía procesal.

Por lo expuesto, adhiero al voto del Ministro Raúl Torres kirmser por sus mismos fundamentos.

Con lo que se diopor terminado el acto firmando S.S.E.E., todo por ante mí que no certifico quedando acordada la sentencia que inmediatamente sigue:

Sentencia Nº 516

Asunción, de julio de 2.011.-

Y VISTOS: Los méritos del Acuerdo y que anteceden, la Excelentísima;

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

SALA CIVIL Y COMERCIAL

RESUELVE:

DECLARAR: desierto el Recurso de Nulidad interpuesto.

INFIRMAR el Acuerdo y Sentencia N° 135 de fecha 28 de noviembre de 2.008 dictado por el Tribunal de Apelación Segunda Sala en lo Civil y Comercial, Capiatá.

ANOTAR, registrar y notificar.

Ante mí:
Alejandrino Cuevas. – Secretario.
Miguel Oscar Bajac Albertini.
Raúl Torres Kirmser.
Sindulfo Blanco.

(nc)